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房屋买卖合同签订后违约问题解答

2018-03-20 来源:http://www.chinalawyeryn.com 作者:admin

    房屋买卖,我是卖方,我可以反悔吗?
  最近有新闻爆出,合肥一男子卖房10年后因房价暴涨想毁约,将买家打骨折!好可怕呀,你想反悔就反悔呗,为什么要伤人呢?伤人还可能构成犯罪,这样得不偿失!
  卖房,我反悔了的正确打开方式是怎样的呢?
  签订定金协议之后,我想反悔了!
  反悔的后果:双倍返还定金。
  买家刚刚交付了定金,但还未签订正式的买卖合同,此情况下法律关系较为清晰,相当于预购房合同,合同标的为标的房屋的购买权。卖方若发生违约行为,不愿卖房,买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿。
  签订了定金协议,也签订了买卖合同后,我能反悔吗?
  小明准备把房卖给小红,双方签订房屋买卖合同之后,房价飙升,小明反悔,这时候小明要承担什么法律责任?
  违约后果:
  1、买方上诉法院,可能判决强制过户给买方
  法律依据:
  根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
  若买方不接受协商,可以上诉至法院要求卖方必须履行购房合同。当买方满足以下5个条件时,也可主张强制过户:
  (1)签订的买卖合同有效;
  (2)购房人具有购房资质;
  (3)购房人具有全款能力,若批贷函已下发,部分法院也会支持过户;
  (4)售房人构成根本违约,即售房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料;
  (5)交易房屋未被限制,如查封等;
  但是,法院是否会判决强制过户,需要根据具体的案情来定,并且如果法院支持买方诉讼,买方还可以要求卖方支付违约金,尽管违约金酌情承担,但届时真是得不偿失了。
  这里想要注意的是:
  (1)继续履行必须建立在能够并应该实际履行的基础上。如果此时卖方已经将房屋另行出售给了第三人(善意)且已经完成过户的情况下,售房人已经无法实际交付房屋了,在此情况下,买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。
  (2)法院只可能判决强制过户,但是并不能由法院判决或裁定户口迁出。
  2、买方有权解除合同,并要求卖方承担根本违约责任
  在广东东莞市的李女士将自己一套房以83.8万的价格卖给新婚的肖先生夫妇。
  然而,在签订房地产买卖合同,并支付了2万元定金之后,李女士对于卖房的事突然变得“不太积极”,肖先生多次催付款,李女士也置之不理。
  原来,在双方交易这段期间,该地区房价上涨很快,原来80万元成交的房子,已经涨至百万左右,房主不打算卖了。
  进驻婚房受阻,肖先生夫妇怒告李女士,法院经过审理判决房主李女士退2万元定金,并支付成交房价的10%为违约金共8.38万元。
  在具体的诉讼中,法官会根据以下(但不限于)因素来综合判断违约金的具体数额:
  (1)守约方的实际损失(核心);
  (2)违约方的恶意性程度;
  (3)合同履行的程度;
  此外,购房人也可同时要求售房人按照合同约定承担其已向居间方支付的代理费用。
  3、双倍返还定金
  购房人可通过协商或者诉讼的方式要求售房人双倍返还定金。
  法律依据:
  根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条:“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
  备注:若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%,那么超过部分的金额也是购房人的实际损失),那么守约方还可向违约方主张赔偿其损失;否则,违约责任和赔偿损失是不能同时适用的;但违约责任和定金罚则只能二选其一,不可同时适用。此外,至于买方选择何种方式保护自己的权益,买受人可根据自己的实际情况和需求而定,出售人作为违约方是无权选择解约的,选择权在于买方!
  在买方交完房款之后,作为卖方,我还能反悔吗?
  买卖双方的合同行为已经基本进行到尾声,相比前一种情形,买方能够买到房子以及合同顺利履行的可能性增加很多。由于双方已经经过网签手续,完成了备案,降低了卖方将该套房屋再次出售或设立他项权利的可能性。
  根据法律规定,人民法院在审理二手房买卖合同纠纷的过程中,卖家拒绝或怠于履行合同,而买家坚持要求继续履行的,如经审查合同继续履行不存在现实困难的,法院一般会判决双方继续履行合同。
  “合同继续履行不存在现实困难”主要是指,一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封;二涉案房屋上没有抵押等他项权,若有,也应具备涤除条件;三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序,要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握,基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。故此时,若卖方违约,无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任,进入诉讼阶段的胜率都是很大的。
  房屋买卖,我是买方,我想反悔了!
  从看房、选房、签订合同到交房,这一个个环节都需要经过复杂的手续,花费大量的时间。但是在房屋买卖的过程中,作为买方的我,由于各种原因,不能购房了,我要承担什么法律责任吗?
  (一)买方因购房资格有问题,不能买房了
  资质审核结果一般在签约前就知道,如果双方还没有签署有关合同,买方不用担责。但是如果在核验结果下发之前已经签署合同,那么卖方就可以追究买方的违约责任。买方违约,卖方需做以下两件事:
  1、双方协商,明确违约责任并索赔。
  《定金协议》《房屋买卖合同》中的约定:如果买方违约,卖方可以不退还定金。
  2、签署《解约协议》。
  如果买卖双方合同终止,那么卖方在再次出售之前,要签署《解约协议》,否则卖方要承担违约责任。
  (二)网签后,买方不买房了怎么办?
  网签后,买方反悔,卖方可以根据合同约定索取赔偿、签署《解约协议》,并且要要求买方需配合注销网签。如果不注销,再出售将不能通过房屋核验。
  注销网签的步骤:
  1、当事人填写注销申请
  ①通过服务窗口签约的,当事人填写《存量房买卖合同信息注销申请表(自行成交)》;
  ②通过房地产经纪机构或交易保证机构进行签约的,由房地产经纪机构或交易保证机构在系统中填写注销申请并打印《存量房买卖合同信息注销申请表(经纪成交)》。
  2、提交材料:
  已经签字或盖章的《存量房买卖合同信息注销申请表》;买卖双方的身份证件原件和复印件;委托办理的,还需提供授权委托书。
  3、服务窗口的工作人员核对注销材料后,在网签系统中注销该合同网上信息。
  若卖方不配合撤销网签,卖方只能到法院起诉。
  (三)若缴完税买方反悔,不买房了怎么办?
  缴完税后,买方不想买要终止合同的,除上述步骤之外,需要办理退税。办理退税前首先需要买卖双方协商,之后签署《房屋终止交易合同》(退税需要,如在缴完税之前终止合同,不需提供)、填写书面退税申请材料、准备齐全退税所需资料。
  所需资料:
  1、签署《房屋终止交易合同》。
  2、填写书面退税申请书2份。
  3、准备以下材料:
  申请人书面退税申请书2份,买卖双方签订的《房屋终止交易合同》原件及复印件2份,原网签合同原件及复印件2份,原房屋所有权证原件及复印件2份,税务机关代开统一发票第一联(发票联),第二联(记账联)原件及复印件各2份(代开发票两联原件收回),买方契税纳税人身份证原件及复印件4份,买方契税完税证或缴款书原件及复印件4份,与买方契税纳税人名称一致的银行实名制、活期、个人结算户存折(存款余额不少于50元)原件及A4纸复印件4份、纳税人身份证原件及复印件4份(身份证正反面印在同一页纸上)。
  4、携带资料,双方到地税局,牌号办理退税业务。
  在房屋交易过程中,如果买方反悔涉及违约,除了追究其违约责任之外,卖方千万不要忘了注销网签、签署解约协议。

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