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卖方违约与履行合同的问题

2018-03-20 来源:http://www.chinalawyeryn.com 作者:admin

        1、契约即法。双方就房屋交易的意思表示达成一致,卖方收取定金后,无法定或约定理由拒绝继续履行,不仅有可能需要承担违约责任,且同时仍需继续履行。
  2、在买方逾期支付购房款情况下,卖方并不当然享有解除合同权利,合同亦不当然自动解除,卖方未依法履行通知或催告义务情况下,将房屋另售他人,可能会被认定“一房二卖”、根本违约,而承担相应责任。
  3、卖方在签订二手房买卖合同时,接受买受人分期付款的,应将付款日期及条件约定明确,将违约认定的程序设定做到简单明了,将违约责任的后果及解除合同的程序设定清晰,比如可以“短信通知双方认可的手机联系方式”达到解除合同的目的。对卖方而言,付款期限及解约条件约定不清,可能导致售房合同签订后,长期得不到履行,尤其在需要卖房回款另有急用的情况下,往往无法在短期内解除合同,造成进退失措,左右掣肘。故,房屋买卖合同中应注明交易双方各自的联系地址和方式,且约定该通讯地址及联系方式“为所有通知、文件、资料等送达途径。上述通讯地址或联系方式如有变更,应在变更后三日内书面通知本合同其他各方,否则仍以原地址或方式为所有通知、文件、资料等送达途径。通过邮寄送达的,以投邮当日视为送达。”
  4、二手房交易双方约定就房屋买卖合同进行公证的,双方应先核实是否符合公证办理的条件,如未取得房产权属证明的房屋,虽可进行合法交易,但却可能无法办理公证,在此情况下如何履行,如双方不能达成一致,任何一方反悔,都有可能构成违约。
  5、在买受人以按揭贷款方式购买二手房情形,办理贷款手续需交易双方配合,实践中本身因为银行、担保公司办理贷款手续的审批过程有一定周期,如在该期间一方懈怠,往往容易在双方之间形成不信任的状态,一旦受到房产市场价格波动的影响,就会发生双方互相指责违约的情形。对出卖人而言,签约前应详细了解买方付款方式,买受人办理按揭的,需双方各自提供的手续是否完备,正常的贷款到账流程多久,对容易认为拖延的环节应通过违约条款加以防范。
  6、卖方为赋予自己不受限制的自由解约权利,约定“赔偿同等已付购房款后可解约”,在收受购房款并为交付已数年,但始终未过户情况下,诉请依约解除,可能不会被支持。

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