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商品房买卖合同的签订需要注意的情形

2020-07-05 来源:http://www.chinalawyeryn.com 作者:admin
     1、注意审核土地使用权是否存在抵押
  购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中,很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况,这将对购房人构成法律障碍,影响购房人的顺利购房。
 
  2、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
  (1)开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障,所以至关重要。
 
  商品房开发的法定手续(许可程序)包括:立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续,应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注,有土地使用年限的是出让土地使用权,没有使用年限的是划拨土地使用权,而划拨土地是不能用于商品房开发的。
 
  (2)注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”
 
  “一照”:即企业法人营业执照。
 
  “两书”:即商品房质量保证书和商品房使用说明书。
 
  “五证:即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。
 
  3、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
  大多购房者购房需要贷款。因此,向银行申请贷款时,最好能够熟悉申请银行贷款的政策,从而使贷款的申请能够顺利被批准。
 
  4、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的
  合同是双方真实意思表示的体现,一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则,发生纠纷时,便成为双方解决争议的依据。
 
  5、约定违约责任条款须详细、具体
  商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房,逾期办理或不能办理房产证的违约责任,但是往往开发商虽然约定了违约责任,一般违约金额都不多,因此,购房者一定要注意这些细节。
 
  6、合同附件须重视
  合同附件是合同的有效组成部分,与合同主文条款具有同样的法律效力。常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等,对于补充协议的条款也常常列为合同附件。
 
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