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房改中向个人出售的住宅及其管理问题有哪些

2014-09-08 12:00:04 来源:http://www.chinalawyeryn.com/ 作者:admin

房改中向个人出售的住宅是指在住房制度改革中,以优惠的价格补贴出售的公有住房, 即公房出售。

1.公房出售的几种形式。公房出售目前主要有以下几种形式:

(1)以房改规定的标准价向已租住职工出售的5年内只能用于自住的公有住房。购房者具有部分产权。

(2)以房改规定的成本价向已租住职工出售的5年内只能用于自住的公有住房。住宅产权归个人所有,但土地仅有使用权,无收益权。

(3)以成本价向中低收入家庭出售,并优先出售给无房户、危房户和住房困难户,同等条件下优先出售给离退休职工、教师的安居工程住宅。权益同上。

(4)在政府扶持、单位支持、个人负担原则下的以住房合作社等形式建造的合作住宅。

2.公房出售后的管理要点。公房出售后就属于自有住宅,但与商品房住宅又有所不同,主要是房产处置权的有限性。无论是以标准价或成本价购买的住宅,5年内只能自住自用, 不得出售;5年后,购买者如必须出售需经所在单位(补贴单位)的同意,所得出售的增值部分,个人只能分得相当于原来所付房价占当时综合造价比例的部分。

公房出售后,应推行社会化、专业化的管理模式,实行业主自治与物业管理企业专业化 管理相结合,按照建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的原则规定和《城市异产 毗连房屋管理规定》及《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》来实施管理。其基本原则是住房出售以后,实行住房所有人“自有、自住、自管“的原则,从物业管理的角度来说,主 要是划清自用自管与共用共管的范围、责任以及相关费用的合理分摊。下述三个法规对此做了较详细的规定。其要点有:

(1)住宅共用、自用部位和设备的划分

①自用部位和设备,是指户门以内的部位和设备,包括水、电、气户表以内的管线和自 用阳台。

②共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。

③共用设施设备,是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干 线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。

(2)公房出售后使用与管理权限的界定

对结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有人所共有的异产毗连房屋 ,所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应的义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。所 有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有损害他方利益的行为。

(3)公房出售后维修养护管理工作原则与要点

①公房出售前,售房单位应当对其进行必要的检修。

②公房出售时,应制定对所有购房人具有约束力的有关房屋使用、修缮、管理等方面共 同行为守则的业主公约或房屋使用公约。购房人在签订房屋买卖合同时,同时签订业主公约或房屋使用公约。

③公房出售后,业主委员会成立前,住宅的维修养护管理由售房单位或售房单位委托的 管理单位承担;业主委员会成立后,住宅的管理,由业主委员会选聘的物业管理企业,按照双方签订的物业管理委托合同进行管理。

④公房出售后,住宅自用部位和自用设备的维修养护责任,由住宅所有人承担,住宅所 有人可以自行维修养护,也可以委托物业管理企业维修养护。住宅所有人承担维修费用。

⑤公房出售后,住宅共用部位和共用设施设备的维修养护,由当地人民政府制定具体办 法。要建立公房售后住宅共用部位和共用设施设备的维修养护基金。住宅的共用部位和共用设施设备,凡属人为损坏的,由责任人负责修复或者赔偿。

⑥住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备,不得擅自增加或者减少对 该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备。

⑦电梯、高压水泵、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护与更新及其费用的分摊, 按国家和地方政府现行规定执行。

⑧凡需要对住宅进行中修以上的,应当依照《城市房屋修缮管理规定》执行。凡改变原 房屋设计结构的大修、改建工程,应报请当地房地产管理机关审批。竣工后,经验收合格,方可办理房屋现状变更登记。

⑨当事人因住宅的维修养护发生纠纷时,应当协商解决,协商不成的,当事人可以向当 地房地产仲裁机构申请仲裁,也可以向人民法院起诉。

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