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云南汇都商场管理有限公司、杨某委托合同纠纷二审民事判决书

2020-10-11 来源:中国裁判文书网 作者:admin
云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)云01民终8097号
上诉人(原审被告):云南汇都商场管理有限公司,住所地云南省昆明市白塔路131号。
法定代表人:原洪,公司董事长。
委托诉讼代理人:张迪、李诗飏,国浩律师(昆明)事务所律师,特别授权代理。
被上诉人(原审原告):杨某,男,汉族,1967年11月9日生,住云南省楚雄彝族自治州禄丰县。
委托诉讼代理人:易德祥,云南尚祥律师事务所律师,特别授权代理。
原审第三人:昆明金美百货有限公司,住所地昆明市白塔路131号汇都国际B座。
法定代表人:刘映红,公司执行总经理。
上诉人云南汇都商场管理有限公司因与被上诉人杨某及第三人昆明金美百货有限公司委托合同纠纷一案,不服云南省昆明市盘龙区人民法院(2018)云0103民初9893号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后,依法组成合议庭审理了本案,本案现已审理终结。
上诉人云南汇都商场管理有限公司上诉请求:1、撤销一审判决,依法改判;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审认定事实不清。双方2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》,2015年12月31日到期后未再签订新的合同,仅于合同到期前签订《商铺委托经营管理协议书》,根据协议,被上诉人应收2016年租金10137.69元,上诉人已经支付,对2016年的租金上诉人并未构成根本违约,已依约履行完毕义务。二、一审法院依据第三人与案外人的合同租金的约定来计算上诉人应支付的租金,与双方的《商铺委托经营管理协议书》的约定不符。按双方的约定,上诉人向被上诉人支付租金时代收代缴税费,故上诉人支付的租金还需扣除相应的税费。
被上诉人杨某书面辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院维持一审判决。
原审第三人昆明金美百货有限公司书面答辩请求维持一审判决。
云南汇都商场管理有限公司向一审法院起诉请求:1、依法判决解除原告与被告所签订的《商铺委托经营管理协议书》;依法判决被告腾空坐落于昆明市的房屋,将上述房屋归还原告(年租金为53324元)2、判决被告从2016年1月1日起至实际腾空归还房屋时止按4443,67元/月(每季度13331元)的价格向原告支付租金(截止2018年10月31日占用原告商铺的租金136029.03元)以上费用合计189353.03元。3、由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定以下事实:原告杨某于2008年11月28日取得坐落于昆明市的所有权,建筑面积为16.9平方米。原告与被告、云南金马源房地产开发(集团)有限公司签订《房屋租赁合同》一份,约定原告将坐落于昆明市白塔路131号昆明汇都国际大厦B栋首层B1023b号商铺租赁给被告,租赁期限自2013年7月1日至2015年12月31日止,租金按季度计算,每季度租金为人民币13331元。被告按约定支付了租金。2015年10月15日,原、被告签订《商铺委托经营管理协议书》一份,约定原告将上述B1023b号商铺委托被告对外出租及经营管理,原告委托被告对承租方签署《商铺租赁合同》并代原告收取租金,委托期限为五年,自2016年1月1日至2020年12月31日止,原告获得的商铺租金按实际租金收入计算,即租金单价*计租面积*计租时间-委托经营管理费-法定税费,原告向被告支付委托经营管理费,标准为租金单价*计租面积*计租时间*8%,被告按照实际收取的租金每半年向原告支付一次租金,具体时间为6月30日前和12月31日前。被告于2016年7月15日向原告支付商铺租金4736.64元;于2017年1月6日向原告支付两个商铺租金共计11551.13元,平均每个商铺为5775.57元。被告2017年向原告支付租金9087.07元,平均每个商铺为4543.54元。另查明,2007年12月11日,云南金马源房地产开发(集团)有限公司(以下简称金马源公司)、昆明金美百货有限公司签订《租赁合同》一份,约定金马源公司将位于昆明市白塔路131号汇都国际B座地下一层至地上五层以整体方式出租给第三人,租金采用固定租金方式,合同中约定了2008年3月21日至2028年3月20日的年租金,每三年进行一次递增。
一审法院认为:《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”第三百九十六条规定:“委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。”委托合同的特征是受托人依据委托人的指示处理委托事务,原告委托被告对外出租、经营管理商铺,被告收取原告委托经营管理费,被告不是作为承租方向原告直接支付租金,只是代收代付租金,双方形成的是委托合同关系,本案中,原、被告签订的《商铺委托经营管理协议书》未违反法律规定,是双方真实意思表示,依法成立并生效,双方均应当按照约定履行协议。《合同法》第四百一十条规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”据此,原、被告依法均享有解除权,故对原告要求解除双方于2015年10月15日签订的《商铺委托经营管理协议书》的诉讼请求,予以支持。《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”本案协议中涉及的汇都国际B座B1023b号商铺在原告取得所有权之前就已经由原所有权人出租给第三人,由第三人使用至今,故原告要求腾还商铺的诉讼请求无事实及法律依据,不予支持。至于原告主张的租金,双方在协议中约定,原告获得的商铺租金按实际租金收入计算,经本院查明,第三人支付的租金每三年一递增,在2013年7月1日至2015年12月31日期间,原告收取的租金标准为53324元/年,而2016年被告向原告支付的租金为10512.21元(4736.64元+5775.57元),在租金已经递增的情况下,被告向原告支付的租金远远低于之前的租金标准,被告未按合同约定足额向原告支付租金,应当予以补足,被告应支付原告自2016年1月1日起至协议解除之日止的商铺租金,至于协议解除的时间,原告享有任意解除权,自原告起诉之日提出解除时协议即告解除,故一审法院确认协议于2018年10月24日解除。原、被告在协议中约定,原告应向被告支付委托经营管理费,标准为租金单价*计租面积*计租时间*8%,应当在应支付的租金中予以抵扣,根据2015年至2016年3月20日的租金标准53324元/年,2016年3月21日至2019年3月20日,商场的总租金由26460000元上调为28047600元,根据原比例(53324/26460000=0.2015%),原告商铺的租金标准应当为56516元/年,故2016年1月1日至2016年3月20日(79天),原告商铺的租金应为11541.11元,原告应支付的管理费为923.31元(53324*79/365*8%);2016年3月21日至2016年12月31日(286天),租金为44284.24元,管理费为3542.7元,故2016年管理费为4466.01元(923.31+3542.7),按上述计算方式,2017年管理费为4521.28元,2018年1月1日至2018年10月24日(296天)的管理费为3666.57元。至于被告陈述的法定税费,被告并未举证证明法定税费的计算依据及被告实际支出的法定税费,故对该项费用,不予确认。原告自愿按照13331元/季度即53324元/年的标准主张租金,属于自由处分权利,予以确认,故扣除2016年1月1日至2018年10月24日的管理费12653.86元及已付租金10512.21元后,被告还应支付原告2016年1月1日至2018年10月24日的商铺租金126725.5元(149891.57-12653.86-10512.21)。据此,判决:一、解除原告杨某与被告云南汇都商场管理有限公司于2015年10月15日签订的《商铺委托经营管理协议》;二、被告云南汇都商场管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告杨某支付租金126725.5元;三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。案件受理费4087元由被告云南汇都商场管理有限公司负担。
本院二审期间,上诉人与被上诉人及第三人均未提交新的证据。
本院二审查明事实与一审判决认定一致。
本案的争议焦点为:上诉人是否构成违约应支付被上诉人2016年的租金?2、一审法院就本案租金标准的判决是否正确?上诉人主张的其支付被上诉人租金还应扣除税费的主张是否成立?
本院认为:一、根据上诉人与被上诉人签订的《商铺委托经营管理协议书》,被上诉人的商铺租金系按实际租金收入计算,而实际中涉案商铺出租收取的租金为三年一递增,至2016年已满3年,在此情况下,一审法院认为上诉人支付被上诉人的2016租金低于之前的租金标准,应当予以补足,故而认定上诉人向被上诉人支付的租金为10512.21元,判决符合双方约定,事实清楚。上诉人认为被上诉人2016年应收租金为10137.69,且已足额支付并未违约的上诉意见,因与租赁期限满3年应递增的事实不符,不能成立。
二、关于上诉人认为一审法院依据第三人与案外人签订的《租赁合同》来计算上诉人应付被上诉人租金与双方约定不符的意见。因双方的《商铺委托经营管理协议书》就商铺租金约定是按实际租金收入计算,一审法院判决依据第三人就涉案商铺对外出租的实际情况予以确认,并无不当。至于上诉人主张的其支付被上诉人租金还应扣除其代被上诉人缴纳的税费的意见。因上诉人一审中并未举证证明其代被上诉人缴纳税费事实的存在及详细金额,故应承担举证不能的不利后果,一审法院判决不予支持,并无不当。
综上所述,上诉人云南汇都商场管理有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费4087元,由上诉人云南汇都商场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长  陆有林
审判员  李城橙
审判员  唐 勇
二〇二〇年三月十九日
                                              法官助理罗娟艳
                                              书记员杨航

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