中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2014）民一终字第314号

上诉人（一审原告）：黑龙江博瑞商业发展有限公司。

法定代表人：张列军，该公司董事长。

委托代理人：陈希，黑龙江远东律师集团事务所律师。

委托代理人：彭亚，北京市金杜律师事务所律师。

上诉人（一审被告）：哈尔滨秋林集团股份有限公司。

法定代表人：李亚，该公司董事长。

委托代理人：胡良刚，天津天法律师事务所律师。

委托代理人：王成林，湖北今天律师事务所律师。

上诉人（一审被告）：哈尔滨秋林大厦有限公司。

法定代表人：韩先勇，该公司董事长。

委托代理人：陈学芳，该公司法律顾问。

上诉人黑龙江博瑞商业发展有限公司（以下简称博瑞商业公司）因与上诉人哈尔滨秋林集团股份有限公司（以下简称秋林股份公司）、哈尔滨秋林大厦有限公司（以下简称秋林大厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院（2013）黑民初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月17日公开开庭审理了本案，博瑞商业公司的委托代理人陈希、彭亚，秋林股份公司的委托代理人胡良刚、王成林，秋林大厦公司的委托代理人陈学芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2007年9月11日汉帛（中国）有限公司（以下简称汉帛（中国）公司）与秋林股份公司（上市公司）签订《框架协议》约定，汉帛（中国）公司整体购买哈尔滨市南岗区东大直街320号房屋及土地使用权用于商业经营。同时约定汉帛（中国）公司作为主要股东已开始设立黑龙江汉帛投资有限公司（以下简称汉帛公司）并可以指定汉帛公司受让上述房地产。收购价款合计为5.15亿元。关于收购价款、操作步骤及付款方式还约定：汉帛（中国）公司在中国工商银行股份有限公司哈尔滨大直支行（以下简称工行大直支行）开设账户，并将1亿元存入账户，作为履约保证金，其中2000万元支付到秋林股份公司指定的银行账户等。协议签订后秋林股份公司负责与工商银行及其上级分行及相关法院协商，解决秋林股份公司与工商银行的债务纠纷（秋林股份公司欠工商银行约2.4亿元的贷款本金），达成关于债务偿还的和解协议。该协议上蒋贤云作为秋林股份公司时任法定代表人签名，汉帛（中国）公司法定代表人高志伟签名并加盖公司印章。2007年10月9日汉帛公司成立，登记的住所地为黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街320号，法定代表人为高志伟。股东为汉帛（中国）公司和杭州瑞博房地产开发有限公司（以下简称杭州瑞博公司）。

2007年11月1日，汉帛公司与黑龙江奔马事业集团有限公司（以下简称奔马公司）签订《借款协议》，约定汉帛公司向奔马公司借款9300万元，借款期限一年，奔马公司同意此款暂时无偿代秋林股份公司偿还工商银行贷款，由汉帛公司直接将资金打入秋林股份公司还工商银行贷款账户。2007年11月21日黑龙江瑞博酒店投资管理有限公司（以下简称瑞博酒店公司）与奔马公司签订《借款协议》约定，瑞博酒店公司借给奔马公司和秋林股份公司4000万元。借款期限一年，奔马公司同意此款暂时无偿代秋林股份公司偿还工商银行贷款，由汉帛公司直接将资金打入秋林股份公司还工行贷款账户。

2007年10月16日，秋林股份公司、秋林大厦公司、汉帛公司、工行大直支行四方签订《协议书》（以下简称《四方协议》），约定在汉帛公司代秋林股份公司、秋林大厦公司还清其欠付工行大直支行贷款本金及部分利息（金额以《还款免息意向书》为准）的同时，应将秋林股份公司、秋林大厦公司拥有的坐落于哈尔滨市南岗区东大直街320号房产的抵押权登记变更至汉帛公司名下，四方将共同到哈尔滨市房产交易中心办理相关手续。2007年10月16日，工行大直支行（甲方）分别与秋林股份公司（乙方）、秋林大厦公司（乙方）、汉帛公司（丙方）签订两份《还款免息协议》，主要约定在汉帛公司代秋林股份公司、秋林大厦公司偿还其拖欠工行大直支行的借款本息、诉讼费及相关费用的前提下，工行大直支行减免秋林股份公司、秋林大厦公司的贷款利息。后秋林股份公司与汉帛公司签订《补充协议》，鉴于2007年秋林股份公司与汉帛（中国）公司签订的《框架协议》的约定及为履行该《框架协议》，截至本协议签订之日，汉帛（中国）公司已指定杭州瑞博公司向秋林股份公司支付了定金2000万元。据此双方达成以下协议：1.关于协议的履行，双方一致同意根据《框架协议》的约定，由汉帛公司作为《框架协议》的买方继续履行《框架协议》。双方一致同意《框架协议》约定的价格等条款不变。秋林股份公司严格按照《框架协议》约定的时间将房地产过户给汉帛公司。2.关于定金，双方明确杭州瑞博公司根据秋林股份公司的指定支付给黑龙江东北电力工程有限责任公司（以下简称东北电力公司）的2000万元，作为汉帛公司向秋林股份公司支付的定金。3.关于收购款的支付。依据双方与工行大直支行签订的相关协议，汉帛公司代秋林股份公司偿还银行借款后，汉帛公司对秋林股份公司享有相应金额的债权。在汉帛公司按照《框架协议》的约定向秋林股份公司支付房地产收购价款时，可以上述债权相抵。杭州瑞博公司分别于2007年9月27日、2007年10月12日向东北电力公司各汇款1000万元，共计2000万元。2008年1月22日，工行大直支行与秋林股份公司、秋林大厦公司、汉帛公司签订《关于解除房产抵押手续的协议》主要约定，鉴于汉帛公司在秋林股份公司及秋林大厦公司清偿各自贷款的过程中依据其与秋林股份公司及秋林大厦公司的约定代替秋林股份公司及秋林大厦公司履行部分义务。依据各方当事人关于还款免息的相关协议，工行大直支行为秋林股份公司及秋林大厦公司办理房产抵押权注销手续之前应通知汉帛公司并取得汉帛公司同意。汉帛公司同意工行大直支行立即为秋林股份公司及秋林大厦公司办理相关抵押房产的抵押权登记注销手续，解除对相关房产的抵押等。截至2009年1月博瑞商业公司共向秋林股份公司支付款项182622260.00元；向秋林大厦公司支付款项150539860.00元。

2008年6月11日，秋林股份公司与汉帛公司签订了《财产交接确认书》，约定秋林股份公司于2008年6月1日起将坐落于哈尔滨市南岗区东大直街320号的秋林商厦（含裙楼商场及主楼酒店）移交给汉帛公司。交接的事项明确约定为：一、资产交接：1.固定资产包括商厦部分（-2-7层）、大厦部分（8-27层）；2.应交固定资产（房屋、设备及附属设施等）所涉及的图纸资料；3.物业管理使用的财产和工具（移交表附后）。二、秋林商厦的门牌号码12个（其中：阿什河街2个，东大直街5个，果戈里大街5个）。三、上述财产自移交之日起所发生的一切费用，由接收方承担。四、秋林里道斯、秋林食品的经营管理权及所得收益，自6月1日起，归汉帛公司所有。五、自财产移交之日起，商厦的经营、管理、安全等各项工作随之移交给汉帛公司。2008年11月25日汉帛公司更名为博瑞商业公司，法定代表人为高志伟，后变更为张列军。博瑞商业公司的经营范围为：百货、床上用品、钟表、各种箱包、金银饰品、钻石饰品、工艺美术品、化妆品、服装、五金交电。摄影照相冲扩。对房地产、商业的投资，酒店管理，物业管理，仓储服务，商业信息咨询，蔬菜种植及销售，文化办公用品，办公设备，发布、设计、代理广告业务，批发、零售预包装食品、散装食品，卷烟、雪茄烟的零售，餐饮服务，售后服务，房屋租赁，停车场服务。

2008年12月6日，博瑞商业公司与秋林股份公司、秋林大厦公司分别签订了哈尔滨市南岗区东大直街320号《房地产买卖协议》，整体购买上述房产及土地使用权，用于商业经营。哈尔滨市南岗区东大直街320号房屋，位于哈尔滨市南岗区东大直街320号，建筑面积为74385.61平方米，包括地下2层，地上27层，产权证上登记的所有权人为秋林股份公司。双方一致认可地下2层至地上7层为秋林股份公司所有，地上8-27层为秋林大厦公司所有。房屋占用范围所涉土地的使用权人为秋林股份公司，土地使用类型为出让。其中博瑞商业公司与秋林股份公司签订的《房地产买卖协议》主要约定：1.秋林股份公司将位于哈尔滨市南岗区东大直街320号，建筑面积为40553.17平方米的房屋产权及其项下的土地使用权、附属设施、设备一并转让给博瑞商业公司。2.上述目标房地产转让价款合计为308204000.00元。3.（1）本协议签订后，秋林股份公司董事会应对本协议所述房地产转让进行审批。（2）本协议签订后的十六日内，秋林股份公司负责召开股东大会对本协议所述房地产转让及本协议进行审批。（3）秋林股份公司股东大会审批同意后五个工作日内，博瑞商业公司应支付给秋林股份公司转让价款的60%即184922400.00元。（4）本协议生效后三十日内双方将共同办理本协议项下目标房地产的过户手续。（5）本协议生效后两个月内，秋林股份公司负责完成目标房地产的过户手续，使博瑞商业公司取得所有权人为博瑞商业公司的目标房地产的房屋所有权证、土地使用证。博瑞商业公司协助秋林股份公司办理上述手续。（6）目标房地产过户完成后的三个月内，博瑞商业公司将剩余部分转让价款123281600.00元交付秋林股份公司。……4.土地款补交。（1）目标房地产过户时需要补足土地出让金由秋林股份公司承担。（2）秋林股份公司应确保土地使用权过户。否则，由此导致过户手续不能完成的秋林股份公司应承担违约责任。5.相关税费。双方一致同意，目标房地产过户中产生的税赋按照法律规定承担。所产生的契税由博瑞商业公司承担。6.交付。（1）本协议生效后，秋林股份公司将目标房地产交付博瑞商业公司。（2）秋林股份公司应同时将目标房地产涉及的房屋结构图、水电线路图等所有相关图纸资料、文件交付博瑞商业公司。（3）自交付之日起，目标房地产的风险由博瑞商业公司承担。7.名称使用。经秋林股份公司同意，博瑞商业公司于目标房地产开设商场时商场名称中可以有偿使用“秋林”商标和字号。8.违约责任。（1）本协议任何一方违反本协议的约定并导致本协议的目的无法实现的，对方可以单方解除本协议，并要求该违约方对因此而导致的对方的一切损失承担违约赔偿责任，包括对方因要求赔偿而导致的律师费、诉讼费等相关费用。（2）本协议履行过程中，任何一方无正当理由擅自解除本协议或未按本协议的约定履行主要义务的，应当向守约方支付本协议总标的额的10%作为违约金。若违约金不足以弥补损失的，还应当赔偿不足部分的损失。…9.…10.…11.生效及其他。本协议经双方签署，秋林股份公司股东大会审批同意后生效。博瑞商业公司与秋林大厦公司及担保人蒋贤云、共有权利人秋林股份公司签订的《房地产买卖协议》主要约定：秋林大厦公司将位于哈尔滨市南岗区东大直街320号，建筑面积为33832.44平方米的房屋产权及其项下的土地使用权、附属设施、设备一并转让给博瑞商业公司，转让价款为226796000.00元。根据2007年11月16日博瑞商业公司与秋林大厦公司、工行大直支行签订的《还款免息协议》，截止本协议签订之日，杭州瑞博公司、瑞博酒店公司已代秋林大厦公司偿还了其欠付工行大直支行的贷款本金、借款利息、诉讼相关费用等合计120539860.00元。关于操作步骤及付款方式约定为：1.杭州瑞博公司、瑞博酒店公司、博瑞商业公司代秋林大厦公司向工行大直支行偿还的贷款本金、利息、诉讼费相关费用以及东北电力公司、杭州瑞博公司的款项合计120539860.00元，作为博瑞商业公司应支付给秋林大厦公司的首批转让价款。2.本协议签订后，秋林大厦公司负责促使其董事会、股东会对本协议所述房地产转让审批同意。3.本协议签订后五个工作日内博瑞商业公司向秋林大厦公司支付转让款2000万元，协议签订后十个工作日内向秋林大厦公司支付转让款1000万元。4.协议签订后三十日内，各方将共同办理协议项下目标房地产的过户手续。5.秋林股份公司与博瑞商业公司同时签订房地产买卖协议生效后的两个月内，秋林大厦公司负责完成目标房地产的过户手续，使得博瑞商业公司取得所有权人登记为博瑞商业公司的目标房地产的房屋所有权证、土地使用证。6.在目标房地产过户完成后的六个月内，博瑞商业公司将剩余部分转让价款76256140.00元交付秋林大厦公司。关于相关税费约定为：各方一致同意，目标房地产过户过程中产生的税赋按照法律规定承担。关于交付约定为：本协议生效后，秋林大厦公司将目标房地产交付博瑞商业公司。该协议还对违约责任（与秋林股份公司的合同约定一致）、担保等进行了约定。2008年12月6日秋林大厦公司股东东北电力公司、哈尔滨盛永经贸有限公司出具了同意转让房地产的函，内容为：1.同意秋林大厦公司将位于哈尔滨市南岗区东大直街320号，建筑面积为33832.44平方米的房屋产权及其项下的土地使用权、附属设施、设备一并转让给博瑞商业公司，转让价款为226796000.00元。2.同意秋林大厦公司与博瑞商业公司于2008年12月6日签署的《房地产买卖协议》。同日，秋林大厦公司董事会作出决议，同意秋林大厦公司转让上述房地产及秋林大厦公司与博瑞商业公司签订《房地产买卖协议》。秋林股份公司在协议签订后一直未召开股东大会审批其与博瑞商业公司签订的《房地产买卖协议》。

博瑞商业公司接收涉案房屋后即对房产进行改造、装修，并于2010年7月以“秋林国际购物中心”的名称开业经营。

2010年7月1日，秋林股份公司时任法定代表人蒋贤云向博瑞商业公司出具《承诺书》，承诺于2010年10月底前，完成秋林大厦公司拥有的秋林大厦（建筑面积33832.44平方米）的产权过户至博瑞商业公司的手续。2011年2月底前，完成秋林股份公司实际拥有秋林商厦（建筑面积40553.17平方米）房产过户至博瑞商业公司的手续。2010年7月29日，秋林大厦公司向博瑞商业公司出具《关于秋林大厦产权变更进展情况的说明》，称由于土地出让金问题，秋林大厦部分的产权一直未能办理，现秋林大厦公司正积极筹措资金将土地出让金于2010年8月31日前交纳完毕，并于2010年9月10日前启动产权分户及更名过户工作。同日，博瑞商业公司时任法定代表人高志伟向秋林大厦公司出具《承诺函》，内容为：“你公司关于《关于秋林大厦产权变更进展情况的说明》我公司已收悉，并同意你公司的意见。在此，我公司承诺于2010年8月10日前向你公司支付人民币3000万元，由双方共同努力将秋林大厦的产权变更问题予以圆满解决。”

另查明：2010年6月30日，秋林股份公司与哈尔滨美达商业服务管理有限公司（以下简称美达公司）签订《房屋租赁合同》约定：秋林股份公司将位于哈尔滨市南岗区东大直街320号的秋林商厦-2层至7层房屋租赁给美达公司作为经营商场使用，其范围以美达公司营业执照为准；租赁期限为3年，自2010年7月15日至2013年7月14日止。租金第一年3000万元，逐年递增租金；租金每季度支付一次。美达公司在合同签订后的2日内付租金100万元为定金，在2010年7月底前将首季度的租金（冲减定金后）余额650万元付给秋林股份公司；美达公司交纳定金后，秋林股份公司未能按期如数向美达公司移交出租房屋及设备，属于秋林股份公司违约。秋林股份公司每天按年租金的1%向美达公司支付延期违约金，同时美达公司有权向秋林股份公司索回延误期的定金，直至全部收回终止合同；美达公司未按时向秋林股份公司支付所有应付款项属于美达公司违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向秋林股份公司支付所欠款1%的违约金。合同签订后，美达公司通过转账方式于2010年7月5日付定金（冲首季度租金）100万元，2010年12月31日又支付租金350万元。

还查明：美达公司于2007年12月取得企业名称预先核准通知。2008年1月30日设立美达公司，法定代表人为王巍，股东为王巍、李宁、孙亚清等5人，住所地为哈尔滨市南岗区浦江路85号福斯特大厦1509室。2010年3月16日美达公司的法定代表人变更为李宁，股东变更为李宁、孙亚清、陈玺3人，公司住所地变更为哈尔滨市南岗区东大直街320号秋林商厦16层。美达公司的经营范围为：商业企业管理咨询、形象策划、物业管理、房屋租赁、经销五金交电、百货、文教用品、体育用品、办公用品、计算机耗材、劳保用品。美达公司现任法定代表人李宁还担任博瑞商业公司的副总经理。美达公司的股东孙亚清曾任博瑞商业公司的总经理、董事。

博瑞商业公司的诉讼请求是：1.请求判令秋林股份公司、秋林大厦公司协助博瑞商业公司办理哈尔滨市南岗区东大直街320号房屋所有权证、土地使用证，将房屋及土地使用权更名至博瑞商业公司名下；2.请求判令秋林股份公司支付违约金30820400元，秋林大厦公司支付违约金22679600元；3.秋林股份公司和秋林大厦公司承担本案诉讼费用。

一审法院认为，本案的焦点问题为：诉讼主体资格问题；涉案几份合同的效力、生效、履行问题及违约金问题。

（一）关于诉讼主体资格问题。博瑞商业公司是公司法人，其法定代表人变更，已提交营业执照予以证明，其提起诉讼的主体资格适格，故秋林股份公司关于博瑞商业公司原告主体资格不适格的抗辩主张不成立。本案诉争房产虽登记的所有权人为秋林股份公司，但秋林股份公司在秋林大厦公司与博瑞商业公司签订的《房屋买卖协议书》上作为共有权利人签字盖章，并在该协议书中明确双方一致认可地下2层至地上7层为秋林股份公司所有，地上8-27层为秋林大厦公司所有，故秋林股份公司关于秋林大厦公司无权处分涉案房产，与本案无利害关系不能作为本案被告的抗辩主张亦不成立。秋林大厦公司、秋林股份公司为本案诉争房屋的共有权利人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款：“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。”的规定，本案为必要共同诉讼，不存在两案一诉合并审理的问题。秋林股份公司关于博瑞商业公司两案一诉应驳回的抗辩主张无法律依据。

（二）关于《框架协议》的效力问题。《框架协议》虽无原件，但有《补充协议》、《四方协议》、《还款免息协议》等证据与其内容相互印证，故该《框架协议》的真实性可以确认。另该协议虽无秋林股份公司盖章，但其法定代表人蒋贤云在该协议上签字，依据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第四十三条：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，法定代表人依法代表法人行使民事权利，履行民事义务，法定代表人的行为，直接对法人单位发生法律效力，即其以法人名义对外作出的行为，应由法人承担责任。故秋林股份公司应对蒋贤云的行为承担责任。关于《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）（2005）第一百二十二条：“上市公司在一年内购买、出售重大资产或者担保金额超过公司资产总额百分之三十的，应当由股东大会作出决议，并经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。”的规定，不属于效力性强制性法律规范，应为管理性规范。《上市公司重大资产重组管理办法》属于规章，亦不属行政法规。因此，该协议的签订是汉帛（中国）公司与秋林股份公司的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效协议。秋林股份公司关于《框架协议》不真实，协议应无效的抗辩理由不成立，不予支持。

（三）关于《框架协议》是否得到履行问题。1.依据汉帛公司与秋林股份公司签订的《补充协议》，汉帛（中国）公司已指定杭州瑞博公司于2007年9月27日、2007年10月12日向秋林股份公司支付了定金2000万元，该笔款项虽记载在了秋林大厦公司账面，但因秋林股份公司是以所有权人身份与汉帛（中国）公司签订的《框架协议》，处分的是诉争登记在秋林股份公司名下的全部房地产，且在秋林股份公司、秋林大厦公司与博瑞商业公司签订的《房地产买卖协议》中确认以上两笔款项为博瑞商业公司应支付给秋林大厦公司的首期转让价款。故该付款行为应视为对《框架协议》的履行。2.从《四方协议》签订的内容及解除了诉争全部房产的抵押的事实，亦可确认《框架协议》的履行。3.《财产交接确认书》的签订及实际履行即诉争全部房产已交付博瑞商业公司的事实亦可证明《框架协议》已履行的事实。4.博瑞商业公司通过代秋林股份公司、秋林大厦公司偿还银行借款的方式消除了诉争房产上的抵押权，该给付的款项作为部分房屋价款等使《框架协议》及《补充协议》得到履行。5.秋林大厦公司、秋林股份公司分别与博瑞商业公司签订《房地产买卖协议》的行为进一步确认《框架协议》得以履行，进一步明确了买卖双方的权利、义务关系。综上，《框架协议》已得到了履行。秋林股份公司抗辩博瑞商业公司给付的款项系借款非房屋价款，《财产交接确认书》是管理权的交接非为所有权的交接证据不足。奔马公司原为秋林股份公司股东，其与秋林股份公司间是否存在借款关系根据现有证据尚无法确认。即使奔马公司与秋林股份公司间存在借款关系且奔马公司与汉帛公司存在借款关系情况下，根据合同相对性理论，并不能证明秋林股份公司与博瑞商业公司存在借款合同关系。且从《财产交接确认书》的内容看，不属于管理权交接的性质，秋林股份公司亦未提供其他充分证据对此佐证。

（四）关于《房地产买卖协议》的效力问题。秋林大厦公司、秋林股份公司分别与博瑞商业公司签订的《房地产买卖协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效协议。

（五）关于《房地产买卖协议》是否生效问题。在秋林股份公司与博瑞商业公司签订的《房地产买卖协议》中关于“本协议经双方签署，秋林股份公司股东大会审批同意后生效”的约定，是双方合意对合同生效条件的约定，合同中对股东大会召开的时间亦明确约定为协议签署后的16日内，但秋林股份公司未在合同约定的时间内召开股东大会，违反了合同的约定，且该协议的生效必须依靠秋林股份公司的积极行为才能实现，在秋林股份公司未有充分证据证明在合同约定的时间内其履行了该义务的情况下，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定及结合本案诉争标的物秋林股份公司已交付博瑞商业公司多年，博瑞商业公司交付了大部分房款且已对诉争标的经营多年的情况，买卖合同双方均已实际履行了合同的主要义务，应视为该条件已成就或合同双方已以其实际履行行为放弃了合同约定的生效条件。故秋林股份公司应依约为博瑞商业公司办理产权变更手续。

（六）关于《房屋租赁合同》是否视为秋林股份公司与博瑞商业公司在事实上变更了房屋买卖合同问题。合同的变更只发生在同一合同主体之间，本案签订《房地产买卖协议》和《房屋租赁合同》的合同主体不同。博瑞商业公司总经理、副总经理虽任美达公司的法定代表人、股东，但现有证据构不成两个公司之间人员、业务、财务等表征人格因素的高度混同，不足以证明博瑞商业公司与美达公司构成人格混同。另外，美达公司与秋林股份公司签订《房屋租赁合同》的时间为2010年6月30日，而在2010年7月1日秋林股份公司时任法定代表人蒋贤云即向博瑞商业公司出具《承诺书》，该行为证明秋林股份公司与博瑞商业公司履行房屋买卖合同的意图并未改变。故秋林股份公司主张美达公司与博瑞商业公司间构成关联关系、人格混同，从而导致双方法律关系性质变更的主张无法律依据。博瑞商业公司及美达公司应各自按照《房地产买卖协议》和《房屋租赁合同》的约定承担相应的合同义务。

（七）关于违约金问题。案涉两份房屋买卖合同均明确约定在买卖合同履行过程中，任何一方无正当理由擅自解除本协议或未按本协议的约定履行主要义务的，应当向守约方支付本协议总标的额的10%作为违约金。本案中秋林股份公司、秋林大厦公司未依约办理过户手续已构成违约，应承担违约责任。一审庭审中秋林股份公司、秋林大厦公司均做出了合同约定的违约金过高要求调整的意思表示。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，结合本案，首先，关于博瑞商业公司的实际损失及预期利益问题。因诉争房屋已经交付博瑞商业公司使用，博瑞商业公司用于商业经营多年，秋林大厦公司、秋林股份公司是否在合同约定的时间内提供办证条件，对博瑞商业公司使用该房屋并无实质性影响，也不会给博瑞商业公司带来相应的预期收益，同时博瑞商业公司也未提交秋林大厦公司、秋林股份公司逾期办证所致实际损失的相关证据；其次，关于履约情况及秋林大厦公司、秋林股份公司的过错程度问题。本案中，博瑞商业公司依约部分付款和秋林大厦公司、秋林股份公司交房义务均已履行，即双方的合同主要义务已经履行，办证仅为秋林大厦公司、秋林股份公司履约的附随义务，且秋林大厦公司、秋林股份公司也在积极与博瑞商业公司协商采取措施，做好办证的相关前期工作，所以，综合以上因素，秋林大厦公司、秋林股份公司抗辩购房合同约定的违约金过高，要求减少的抗辩理由成立，应予以支持。再根据博瑞商业公司已付购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，一审法院将违约金计算标准酌情确定为博瑞商业公司已付款金额的1%。关于秋林大厦公司抗辩主张的博瑞商业公司未履行其承诺在2010年8月10日前向其支付3000万元的义务属于违约在先问题。博瑞商业公司法定代表人于2010年7月29日向秋林大厦公司出具的《承诺函》系单方承诺行为，该《承诺函》仅对博瑞商业公司有约束力，在博瑞商业公司未履行情况下，秋林大厦公司作为权利方有权要求其履行，但因该承诺并未改变秋林大厦公司依据其与博瑞商业公司签订的《房地产买卖协议》应承担的在约定期限内办理产权证的义务，从承诺内容看亦未有该单方承诺为先合同义务的意思表示，即该承诺对双方在《房地产买卖协议》中约定的义务履行时间未产生变更的法律效果，故秋林大厦公司以此抗辩其应承担的违约责任无事实及法律依据，不予支持。

据此，一审法院依据《合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条的规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、博瑞商业公司与秋林股份公司、秋林大厦公司继续履行于2008年12月6日分别签订的《房地产买卖协议》；二、秋林股份公司、秋林大厦公司于判决生效之日起30日内协助博瑞商业公司办理哈尔滨市南岗区东大直街320号房屋的房屋所有权证、土地使用证，并将上述房屋所有权及土地使用权更名至博瑞商业公司名下；三、博瑞商业公司于哈尔滨市南岗区东大直街320号房屋的房屋所有权证、土地使用证更名至其名下后的三个月内及六个月内分别向秋林股份公司支付剩余房款125581740.00元，向秋林大厦公司支付剩余房款76256140.00元；四、秋林股份公司、秋林大厦公司于判决生效之日起30日内分别向博瑞商业公司支付违约金1826222.60元和1505398.60元；五、驳回博瑞商业公司其他诉讼请求。一审案件受理费1360289.50元，由秋林股份公司负担645972.50元，秋林大厦公司负担365432.41元，博瑞商业公司负担348884.59元。保全费5000.00元由秋林股份公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，博瑞商业公司、秋林股份公司、秋林大厦公司不服，上诉至本院。

博瑞商业公司上诉称，案涉房地产买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。秋林股份公司未按照合同约定将房地产转让事宜提交股东大会审议，属恶意违约。秋林大厦公司未完成案涉房地产的产权过户，亦构成违约，故应该按照协议约定足额支付违约金。本案违约金不应予以调低，主要理由是：（一）秋林股份公司、秋林大厦公司的违约行为对博瑞商业公司使用、经营案涉房地产造成了实质影响。因博瑞商业公司不能提供经营场所的合法手续，干扰了招商工作并影响了投资者的信心。房屋产权不能过户，无法融资，导致财务成本剧增。对以一期为依托的二期、三期项目造成毁灭性破坏。（二）秋林股份公司未按照合同约定将房地产转让事宜提交股东大会审议，对《框架协议》、收到购房款及交付房屋等事实予以否认，具有重大过错。（三）秋林股份公司、秋林大厦公司未提供充足证据证明违约金过高。（四）根据《框架协议》及《房地产买卖协议》，秋林股份公司、秋林大厦公司若不按期办理房产过户，应向博瑞商业公司支付已付购房款的同期贷款利息，该金额已经超出诉请的违约金数额，故违约金不应调低。（五）《房地产买卖协议》签订之前，交房义务已经完成，故合同中的违约责任显然不是针对交房义务，而是针对办证义务。上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判秋林股份公司、秋林大厦公司分别向博瑞商业公司支付违约金30820400元和22679600元；2.本案诉讼费用由秋林股份公司、秋林大厦公司承担。

秋林股份公司答辩称，（一）《房地产买卖协议》未生效，秋林股份公司不应承担违约责任。（二）秋林股份公司因故未提交股东大会批准，非恶意违约。（三）假如秋林股份公司应承担违约责任，博瑞商业公司主张的数额缺乏依据。博瑞商业公司一直占有房产，且未提交证据证明存在投资人信心丧失，无法盘活资金，二期开发的损失等。请求驳回博瑞商业公司的上诉请求。

秋林大厦公司答辩称，（一）博瑞商业公司已经使用案涉房产多年，尚欠8000万元购房款，其主张支付已付购房款利息3000万元，缺乏依据。（二）博瑞商业公司承诺再支付购房款3000万元，但是至今未履行，双方同意变更过户时间至2010年9月末。（三）秋林大厦公司对于房产未过户，无任何过错。房产登记的所有权人是秋林股份公司，秋林股份公司未履行办理过户义务，秋林大厦公司无法自行履行。故博瑞商业公司主张秋林大厦公司承担违约责任缺乏依据。请求驳回博瑞商业公司的上诉请求。

秋林股份公司上诉称，（一）一审判决将博瑞商业公司与秋林股份公司、秋林大厦公司分别签订的《房地产买卖协议》在一个案件中审理，程序违法。两份合同分属不同法律关系，应分别审理。（二）一审判决认定《框架协议》合法有效并已实际履行是错误的。《框架协议》违反《公司法》（2005）第一百二十二条规定和《上市公司重大资产重组管理办法》第十一条第一款第三项及第二十条的强制性规定。蒋贤云超越职权范围与博瑞商业公司恶意串通，依据《合同法》第五十条、第五十二条第五项规定，应认定无效。《框架协议》涉及到房屋买卖约定部分并未实际履行。1.博瑞商业公司代为偿还银行贷款的资金是其借给奔马公司，奔马公司再借给秋林股份公司，且秋林股份公司已经偿还奔马公司。2.根据《补充协议》及《房地产买卖协议》的约定，博瑞商业公司尚未以债权抵购房款，其对秋林股份公司仅享有债权。3.博瑞商业公司委托杭州瑞博公司向秋林股份公司直接支付的5000万元，并非预付房款。4.《框架协议》中约定的2000万元定金构成博瑞商业公司向秋林大厦公司支付的首期房款，与秋林股份公司无关。5.房屋移交并非为履行《框架协议》，系管理权的移交。《框架协议》约定双方后期应签订《委托管理协议》。秋林股份公司在资产移交后又出资2000万元进行了装修。博瑞商业公司装修系为营业装修，与秋林股份公司的装修并不矛盾。（三）博瑞商业公司与秋林股份公司签订的《房地产买卖协议》未生效。1.《房地产买卖协议》并非是为履行《框架协议》而签订。《房地产买卖协议》约定签署后应履行生效程序，董事会审议后提交股东会批准，上述程序未完成，故未生效。2.秋林股份公司未不正当阻止该生效程序完成。秋林股份公司于2008年12月7日召开董事会对协议进行了审议并拟提交股东大会批准，但是上海证劵交易所的专管员程建宏认为该交易属于重大资产重组，股票需停牌，进入资产重组程序；或者停止交易。秋林股份公司未进行股改，不能进行资产重组。故董事会决定取消交易，未提交股东大会讨论。3.博瑞商业公司占用案涉房地产经营是基于房屋租赁合同，并不能认定为秋林股份公司履行了房屋交付义务，放弃了合同生效程序。4.蒋贤云的《承诺书》并没有原件，无法确认其真实性，不能构成对“变卖为租”的否定。（四）一审判决适用法律错误。本案适用《民法通则》第四十三条认定《框架协议》有效错误；否定《公司法》（2005）第一百二十二条系效力性强制性规范错误；未将《上市公司重大资产重组管理办法》第二十条纳入《合同法》第五十二条第五项“法律、行政法规的强制性规定”范围错误；在《房地产买卖协议》未经股东大会批准情形下认定协议有效错误。上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.依法认定博瑞商业公司与秋林股份公司签订的《房地产买卖协议》未生效，依法驳回博瑞商业公司对秋林股份公司的全部诉讼请求；3.博瑞商业公司承担一、二审案件受理费。

博瑞商业公司答辩称，（一）本案两份《房地产买卖协议》项下的土地使用权、房产所有权均登记在秋林股份公司名下，权证无法分割。故本案虽签订两份协议，但是属于共同诉讼。（二）《框架协议》真实有效并且已经履行。1.《补充协议》、《四方协议》、《债务偿还协议》、《保证金协议》、《还款免息协议》、《关于解除房产抵押手续的协议》等证据可以印证《框架协议》的真实性。2.根据《框架协议》，博瑞商业公司支付3亿多元购房款，房产已经交付，并签订了《房地产买卖协议》。秋林大厦公司董事会作出决议同意《房地产买卖协议》。3.奔马公司并非《还款免息协议》的签约主体，且《还款免息协议》约定“工行大直支行与秋林股份公司、博瑞商业公司之间为直接的债权债务关系”，与奔马公司无关。杭州瑞博公司与秋林股份公司无其他业务关系，支付的5000万元只能是履行《框架协议》。4.博瑞商业公司与奔马公司签订的借款协议未履行，奔马公司亦未向博瑞商业公司返还借款。5.博瑞商业公司支付款项时即是购房款，并非过户时转为购房款。6.《财产交接确认书》可以证明房产的移交并非是委托管理。确认书约定，移交后产生的一切费用都由博瑞商业公司承担，并享有“秋林里道斯、秋林食品的经营管理权及所得收益。确认书亦未约定委托管理的期限。7.博瑞商业公司进行了主要装修，投入近3亿元，不仅包括内部装修，还包括电梯等大结构。案涉房地产交付后，秋林股份公司未进行装修。8.美达公司与秋林股份公司签订的租赁合同，与博瑞商业公司无关，且该协议未履行。蒋贤云于2010年7月1日出具的《承诺书》证明出售房产的意思表示未变更。美达公司与博瑞商业公司不存在人格混同。博瑞商业公司与秋林股份公司、秋林大厦公司达成购买房产合意，博瑞商业公司与秋林股份公司单独转为租赁关系，不符合常理。（三）《框架协议》合法有效。1.《框架协议》系由秋林股份公司时任法定代表人蒋贤云依法签署，对秋林股份公司有法律约束力。蒋贤云并未超越职权，无论法律、行政法规还是秋林股份公司的公司章程，均未规定法定代表人在签署协议前获得决议审批，《框架协议》第二条、第八条均约定秋林股份公司应在签署半年内获得其董事会、股东大会审批。即可以在签署后再获得审批。汉帛（中国）公司对蒋贤云签署协议是否越权并不知情，也不应知情。秋林股份公司提交的公司章程未在工商管理部门进行变更登记，未起到公示作用，《上市公司重大资产重组管理办法》在《框架协议》签订时尚未公布和实施。在《框架协议》之后，秋林股份公司与博瑞商业公司签订了《补充协议》等文件，均加盖公司印章。汉帛（中国）公司有理由相信蒋贤云签订《框架协议》已经得到相应授权。2.《公司法》（2005）第一百二十二条及《上市公司重大资产重组管理办法》第二十条均不属于效力性强制性规定，不会导致《框架协议》无效。3.《框架协议》的履行使秋林股份公司的债务得以偿还，并不损害其股东利益。（四）《房地产买卖协议》已经生效。秋林股份公司恶意阻碍生效条件成就，应视为生效条件已经成就。《房地产买卖协议》签订后，如果提交秋林股份公司召开的第一次股东大会，根据出席会议股东的表决权比例，奔马公司占有三分之二以上，该《房地产买卖协议》完全可以通过。秋林股份公司称重大资产出售需停牌缺乏证据证明。现并无证据证明案涉交易不能进行。（五）一审判决适用法律正确。一审判决未依据《公司法》（2005）第一百二十二条、《上市公司重大资产重组管理办法》第二十条认定《房地产买卖协议》无效正确；适用《民法通则》第四十三条正确。请求驳回秋林股份公司的上诉请求。

秋林大厦公司上诉称，（一）案涉房产于2008年12月6日《房地产买卖协议》签约前交付博瑞商业公司使用。（二）秋林大厦公司于2010年7月29日出具的《关于秋林大厦产权变更情况的说明》及博瑞商业公司法定代表人出具的《承诺函》是对《房地产买卖协议》主要内容的变更。博瑞商业公司承诺再支付房款3000万元，过户时间双方同意变更至2010年9月末。博瑞商业公司至今未支付3000万元，故秋林大厦公司未违约。（三）秋林大厦公司对于房产未过户，无任何过错。博瑞商业公司明知房产登记的所有权人是秋林股份公司，秋林股份公司未履行办理过户义务，秋林大厦公司无法自行履行。故秋林大厦公司不应承担违约责任。上诉请求：1.撤销一审判决第四项，驳回博瑞商业公司要求秋林大厦公司承担违约金的诉讼请求；2.本案诉讼费用由博瑞商业公司负担。

博瑞商业公司答辩称，（一）博瑞商业公司法定代表人出具的《承诺函》系单方出具，不是补充协议。秋林大厦公司未认可，对博瑞商业公司无拘束力。《承诺函》未约定支付3000万元系过户房产的先决条件。（二）房地产买卖交付属于要式行为，办理过户是合同的主要义务。根据《中华人民共和国物权法》，房产过户经登记才能具有法律效力。（三）秋林股份公司未配合办理过户不是《合同法》所称不可抗力，秋林大厦公司应督促秋林股份公司履行义务。（四）违约金应按《房地产买卖协议》约定的金额支付。请求驳回秋林大厦公司的上诉请求。

本院二审经审理查明，《框架协议》签订时案涉房地产设定了抵押，抵押权人工行大直支行。《框架协议》第二条对收购价款、操作步骤及付款方式进行了约定，其付款方式为，汉帛（中国）公司向工商银行交纳履约保证金，秋林股份公司负责与工商银行及其上级分行、高士通中国投资有限公司（以下简称高士通）及相关法院协商，解决秋林股份公司与工商银行、高士通的债务纠纷，达成关于债务偿还的和解协议。在上述行为完成后30个工作日内秋林股份公司负责促使其董事会、股东会对资产收购的审批同意。第二款第五项约定，秋林股份公司董事会、股东会同意后的五个工作日内，双方共同办理下述事项，a秋林股份公司负责与工商银行、高士通及相关法院协商，解除协议项下房地产的抵押及查封。b双方共同办理本协议项下房地产的过户手续，并促使房地产交易管理部门受理本次房地产转让的过户申请；c在上述a、b条件达成的同时，汉帛（中国）公司向秋林股份公司支付收购款合计人民币3.5亿，该收购款包括本协议第二条第2款所述保证金1亿元。《框架协议》第六条约定，秋林股份公司保证在2008年2月28日前将房地产清空、交付汉帛（中国）公司。

2011年5月17日哈尔滨市南岗区人民法院庭审时，秋林大厦公司、秋林股份公司对博瑞商业公司提交的《框架协议》的真实性未提出异议。

本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点为：一、秋林大厦公司、秋林股份公司与博瑞商业公司的房屋买卖纠纷是否应在一个案件中审理；二、《框架协议》是否真实有效以及是否实际履行；三、秋林股份公司与博瑞商业公司的《房地产买卖协议》是否生效及履行；四、秋林大厦公司、秋林股份公司逾期办理房屋产权过户手续是否构成违约；如构成违约，违约金如何支付。

关于秋林大厦公司、秋林股份公司与博瑞商业公司的房屋买卖纠纷是否应在一个案件中审理问题。本案各方当事人均认可，案涉房地产地下2层至地上7层为秋林股份公司所有，地上8-27层为秋林大厦公司所有，秋林大厦公司、秋林股份公司为案涉房地产的实际共有权利人。因案涉房地产尚未进行产权分割，登记的所有权人为秋林股份公司，博瑞商业公司起诉请求秋林大厦公司、秋林股份公司将案涉房地产整体办理过户手续，故本案为必要共同诉讼。秋林大厦公司、秋林股份公司与博瑞商业公司的房屋买卖纠纷应在一个案件中审理。

关于《框架协议》是否真实有效以及是否实际履行问题。2011年5月17日，哈尔滨市南岗区人民法院庭审时，秋林大厦公司、秋林股份公司对博瑞商业公司提交的《框架协议》的真实性未提出异议。在本院二审庭审中，秋林股份公司对《框架协议》的真实性亦表示无异议。《补充协议》证明，2007年9月11日汉帛（中国）公司与秋林股份公司签订了《框架协议》购买案涉房地产，汉帛（中国）公司已付定金2000万元，秋林股份公司与汉帛公司同意继续按照《框架协议》约定的价格等条款履行，按照《框架协议》约定的时间办理房地产过户。汉帛公司及相关单位偿还银行贷款及秋林股份公司交付案涉房地产的行为与《框架协议》的约定基本相符。秋林股份公司不能提交证明双方依据何协议履行，亦无相反证据证明另有一份《框架协议》存在，对博瑞商业公司提交的《框架协议》的真实性应予以采信。

秋林股份公司时任法定代表人蒋贤云在《框架协议》上签字，此后签订的《补充协议》、《四方协议》、《还款免息协议》、《财产交接确认书》等均加盖了秋林股份公司印章，从签约行为外观不足以认定蒋贤云超越权限。《框架协议》签订时案涉房地产抵押给工行大直支行。根据《框架协议》第二条约定，汉帛（中国）公司向工商银行交纳履约保证金，秋林股份公司负责与工商银行及其上级分行、高士通及相关法院协商，达成关于债务偿还的和解协议后30个工作日内，秋林股份公司负责促使其董事会、股东会对资产收购的审批同意。秋林股份公司董事会、股东会同意后的五个工作日内，秋林股份公司负责与工商银行、高士通及相关法院协商，解除协议项下房地产的抵押及查封。即《框架协议》约定了资产收购计划应得到秋林股份公司的董事会、股东会的同意，此后才会与银行协商解除抵押事宜。秋林股份公司及秋林大厦公司接受博瑞商业公司的付款，偿还银行债务并与银行协商注销抵押权登记以及将案涉房地产交付博瑞商业公司的行为足以使博瑞商业公司确信秋林股份公司董事会、股东会对资产收购已经同意。

《合同法》第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。根据本案查明事实，博瑞商业公司有理由相信蒋贤云签订《框架协议》未超越其权限，《框架协议》对秋林股份公司有拘束力。

《还款免息协议》确认的共同债务承担人是博瑞商业公司，《关于解除房产抵押手续的协议》确认博瑞商业公司履行了《还款免息协议》，代秋林股份公司及秋林大厦公司履行了还款义务。秋林股份公司主张博瑞商业公司向奔马公司出借资金，奔马公司借款给秋林股份公司及秋林大厦偿还银行债务，依据不足。秋林股份公司将案涉房地产交付博瑞商业公司，亦说明博瑞商业公司履行的不是借款义务，而是《框架协议》项下义务。

《框架协议》第六条约定，秋林股份公司保证在2008年2月28日前将房地产清空、交付汉帛（中国）公司。《财产交接确认书》第三条约定，上述财产自移交之日起所发生的一切费用，由接收方承担；第四条约定，秋林里道斯、秋林食品的经营管理权及所得收益自6月1日起归博瑞商业公司所有。第五条约定，自财产移交之日起，商厦的经营、管理、安全等各项工作随之移交给乙方（即博瑞商业公司）。财产交接确认书移交了秋林大厦占有、使用、收益等诸项权能，且未限定期限。虽然房地产实际交付的时间较《框架协议》约定的时间晚，但是可以认定系在履行《框架协议》。秋林股份公司称，房地产交接的目的是为装修之便委托博瑞公司代为管理缺乏相关协议予以佐证。

关于秋林股份公司与博瑞商业公司的《房地产买卖协议》是否生效和履行问题。本院认为，《房地产买卖协议》不存在意思表示瑕疵，亦不违反法律或者行政法规的效力性强制性规定，对合同双方具有约束力。《上市公司重大资产重组管理办法》系行政规章，不属于《合同法》第五十二条第五项所指法律或者行政法规；《公司法》（2005）第一百二十二条是对上市公司的管理性规定，如果秋林股份公司违反上述规定，并不必然影响到《房地产买卖协议》的效力。根据《框架协议》及《补充协议》的实际履行情况，博瑞商业公司有理由相信秋林股份公司时任法定代表人蒋贤云有权签订案涉协议。秋林股份公司签订《框架协议》时负有巨额债务，案涉房地产已经抵押，博瑞商业公司代替秋林股份公司偿还银行贷款，缓解了秋林股份公司的债务危机，并未损害其利益。

根据《框架协议》第二条约定的履行顺序，汉帛（中国）公司履行了前期付款义务，案涉房地产的抵押已经解除，秋林股份公司应该协助办理房产过户。秋林大厦公司与博瑞商业公司签订的《房地产买卖协议》中明确约定，博瑞商业公司以及其他单位代秋林大厦公司向银行偿还的贷款本金、利息、费用等作为首期转让款，与《补充协议》约定的“以债权抵购房款”相一致，系对《框架协议》及其《补充协议》的履行。秋林股份公司与博瑞商业公司同日签订的《房地产买卖协议》虽未约定系履行《框架协议》，但是从《框架协议》的履行情况及签约主体、案涉标的物看，应系对《框架协议》中所述资产收购的进一步确认和履行。

秋林股份公司与博瑞商业公司签订的《房地产买卖协议》约定，协议经双方签署，秋林股份公司股东大会审批同意后生效。该协议第三条第二款约定，协议签订后的十六日内，秋林股份公司负责召开股东大会对本协议所述房地产转让以及本协议进行审批。即，秋林股份公司负有召开股东大会对案涉房地产转让进行审批的义务。秋林股份公司在签订《房地产买卖协议》后未提交股东大会就《房地产买卖协议》事宜进行审批，系“为自己的利益不正当地阻止条件成就”，根据《合同法》第四十五条规定，可以视为条件已成就。《框架协议》及其《补充协议》的内容及履行情况，可以证明秋林股份公司已经作出向博瑞商业公司出售案涉房地产的意思表示并已经部分实际履行。秋林股份公司主张因《房地产买卖协议》未获得股东大会的审批，故秋林股份公司尚未对出售房地产作出意思表示，不能成立。

《补充协议》第三条约定，博瑞商业公司按照协议偿还银行的借款后，对秋林股份公司享有相应金额的债权。博瑞商业公司按照《框架协议》的约定向秋林股份公司支付房地产收购价款时，可以上述债权相抵。博瑞商业公司代替秋林股份公司向工商银行支付16169万元，支付诉讼费932260元，可以抵做房地产收购价款。博瑞商业公司共计向秋林股份公司支付182622260元，可以视为履行了支付前期购房款的义务。秋林股份公司于2008年6月将全部房产实际交付给了博瑞商业公司。根据上述查明事实，《房地产买卖协议》签订时间虽然在后且约定生效后才履行交付房地产及支付首付款的义务，但是上述义务已经按照《框架协议》的约定提前履行。秋林股份公司主张因《房地产买卖协议》未生效，故交房与付款行为不是履行该协议，理据不足，本院不予采纳。因《房地产买卖协议》约定的主要义务已经履行，应认定《房地产买卖协议》已经生效。

秋林股份公司主张其并未故意阻止条件成就，《房地产买卖协议》签订次日，其董事会即审议通过，但是向上海证劵交易所申请披露时，专管员程建宏认为该交易属于重大资产重组，股票需停牌，进入资产重组程序；或者停止交易。秋林股份公司未进行股改，不能进行资产重组。故董事会决定取消交易，未提交股东会讨论。本院认为，秋林股份公司对上述事实未提交相关证据予以证实，即使秋林股份公司所述属实，亦不足以认定其有权单方取消交易。秋林股份公司所述其未进行股改，不能进行重组等事宜并不足以导致合同无法履行，秋林股份公司亦未提交证据证明现仍存在其所述履行障碍。秋林股份公司主张其在《房地产买卖协议》签订后即决定取消交易，但是其并未及时与博瑞商业公司协商解除协议，退还博瑞商业公司支付的款项，避免博瑞商业公司对标的物进行装修、经营，扩大损失。秋林股份公司的主张，缺乏事实依据。从遵循诚实信用原则、维护交易的稳定和安全、避免社会资源的浪费角度，秋林股份公司有义务继续履行合同，而不应在其债务危机缓解之后，以《房地产买卖协议》签订时，不能进行资产重组为由，拒绝履行房地产转让义务。

秋林股份公司另主张双方由房屋买卖关系变更为租赁关系，本院认为，案涉房地产于2008年6月1日即已经交付，秋林股份公司与美达公司的租赁合同于2010年6月30日签署，秋林股份公司主张博瑞商业公司基于租赁合同占有案涉房地产经营依据不足。《财产交接确认书》第五条约定，自财产移交之日起，商厦的经营、管理、安全等各项工作随之移交给博瑞商业公司，未限定期限。博瑞商业公司无需通过签订租赁合同享有案涉房地产的经营使用权。

美达公司与博瑞商业公司是两个独立的公司，秋林股份公司系与美达公司签订租赁合同，其中既未提及博瑞商业公司，亦无将买卖关系变更为租赁关系的意思表示。租赁合同的租期仅为3年，亦不足以代替标的额为3亿余元的《房地产买卖协议》。并且博瑞商业公司支付的购房款已经超出了租赁合同约定的租金，如果秋林股份公司与博瑞商业公司变更买卖关系为租赁关系，博瑞商业公司也不需向秋林股份公司另行支付租金。秋林公司与博瑞公司未对《房地产买卖协议》是否继续履行达成书面协议，秋林公司称双方一致同意“变买卖关系为租赁关系”，依据不足。

关于秋林大厦公司、秋林股份公司逾期办理房屋产权过户手续是否构成违约以及违约金如何支付问题。秋林股份公司未按《房地产买卖协议》约定时间办理房屋过户手续构成违约，应支付违约金。博瑞商业公司支付部分购房款，却占有、使用全部房地产，虽然其不能通过房地产抵押融通资金，但是其亦因实际经营以及暂缓交付余款而获益，其称房地产未过户给其造成巨大损失的依据并不充足。一审判决调低违约金并无不当。

秋林大厦公司未按照《房地产买卖协议》约定的时间办理过户手续，已经构成违约。2010年7月29日，博瑞商业公司法定代表人出具《承诺函》承诺于2010年8月10日前向秋林大厦公司支付人民币3000万元，目的是为了圆满解决秋林大厦的产权变更问题，尚不足以认定双方协议变更了《房地产买卖协议》的约定。秋林大厦公司以博瑞商业公司未履行该承诺为由，不履行办理房产过户义务，不能成立。秋林大厦公司另主张因秋林股份公司未办理案涉房地产的产权分户，故无法履行办理过户义务。本院认为，上述情形可以预见、克服和避免，不属于不可抗力，不构成免责事由。若确系秋林股份公司原因未能办理过户，秋林大厦公司有权向秋林股份公司追偿。一审判决已经调低违约金至150万余元，适度降低了合同约定的违约责任，故，对秋林大厦公司的上诉理由，本院不予采纳。

综上，本院认为，博瑞商业公司、秋林股份公司和秋林大厦公司的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1360289.5元，由黑龙江博瑞商业发展有限公司负担292642元，哈尔滨秋林大厦有限公司负担18348元，哈尔滨秋林集团股份有限公司负担1049299.5元。

本判决为终审判决。

审判长王洪光

审判员张纯

代理审判员谢爱梅

二〇一五年六月十九日

书记员徐上

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