中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2014）民一终字第313号

上诉人（一审原告、反诉被告）：哈尔滨秋林集团股份有限公司。

法定代表人：李亚，该公司董事长。

委托代理人：吕长军，该公司法务部经理。

委托代理人：王成林，湖北今天律师事务所律师。

被上诉人（一审被告、反诉原告）：哈尔滨美达商业服务管理有限公司。

法定代表人：李宁，该公司董事长。

委托代理人：郑云鹏，黑龙江龙广律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：黑龙江博瑞商业发展有限公司。

法定代表人：张列军，该公司董事长。

委托代理人：陈希，黑龙江远东律师集团事务所律师。

上诉人哈尔滨秋林集团股份有限公司（以下简称秋林公司）因与被上诉人哈尔滨美达商业服务管理有限公司（以下简称美达公司）、黑龙江博瑞商业发展有限公司（以下简称博瑞公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院（2013）黑民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月17日公开开庭审理了本案，秋林公司的委托代理人吕长军、王成林，博瑞公司的委托代理人陈希，美达公司的委托代理人郑云鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2010年6月30日，秋林公司与美达公司签订《房屋租赁合同》，约定：秋林公司将位于哈尔滨市南岗区东大直街320号的秋林商厦-2层-7层房屋租赁给美达公司作为经营商场使用，其范围以美达公司营业执照为准；租赁期限为3年，自2010年7月15日至2013年7月14日止。租金第一年3000万元，逐年递增租金；租金每季度支付一次。美达公司在合同签订后的2日内付租金100万元为定金，在2010年7月底前将首季度的租金（冲减定金后）余额650万元付给秋林公司；美达公司交纳定金后，秋林公司未能按期如数向美达公司移交出租房屋及设备，属于秋林公司违约；秋林公司每天按年租金的1%向美达公司支付延期违约金，同时美达公司有权向秋林公司索回延误期的定金，直至全部收回终止合同；美达公司未按时向秋林公司支付所有应付款项属于美达公司违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向秋林公司支付所欠款1%的违约金。合同签订后，美达公司通过转账方式于2010年7月5日付定金（冲首季度租金）100万元，2010年12月31日又支付租金350万元。美达公司向秋林公司交付的租金系美达公司向博瑞公司出借取得。秋林公司主张美达公司已支付租金1375万元，除以上两笔款项外其余款项均为美达公司现金支付925万元。该款项系秋林公司自行制作，且无美达公司认可并无其他证据佐证而无法认定。因2011年1月1日后美达公司未再向秋林公司交付租金，秋林公司通过特快专递分别于2011年10月20日、2012年10月30日、2013年6月14日向美达公司发出租金催收函。2011年11月11日美达公司委托代理人王晶晶以特快专递形式向秋林公司寄送《违约金催缴函》一份，2011年11月12日黑龙江省哈尔滨市北方公证处对此行为出具了证据保全公证书。《违约金催缴函》的主要内容为美达公司已依照《房屋租赁合同》的约定向秋林公司交付了定金，但秋林公司至今未交付租赁物，依据合同约定秋林公司已构成违约，应依约向美达公司支付违约金。2013年6月20日美达公司委托代理人王晶晶以特快专递形式向秋林公司寄送《复函》一份。同日，黑龙江省哈尔滨市北方公证处对此行为出具了证据保全公证书。《复函》主要内容为：秋林公司与美达公司于2010年6月30日签订《房屋租赁合同》，美达公司已依约交付定金，秋林公司至今未交付租赁物。故秋林公司来函要求美达公司交纳租金，交还租赁房屋无理。秋林公司未依约向美达公司交付租赁房屋及设备已违约，应依约承担支付延期违约金的违约责任。

另查明：2007年9月11日汉帛（中国）有限公司（以下简称汉帛公司）与秋林公司签订《资产收购框架协议》（以下简称《框架协议》）约定，汉帛公司整体购买哈尔滨市南岗区东大直街320号房屋及土地使用权用于商业经营。同时约定，汉帛公司作为主要股东已开始设立黑龙江汉帛公司并可以指定黑龙江汉帛公司受让上述房地产。收购价款合计为5.15亿元。关于收购价款、操作步骤及付款方式还约定：汉帛公司在中国工商银行股份有限公司哈尔滨大直支行（以下简称工行大直支行）设账户，并将1亿元存入账户，作为履约保证金，其中2000万元支付到秋林公司指定的银行账户等。协议签订后秋林公司负责与工商银行及其上级分行及相关法院协商，解决秋林公司与工商银行的债务纠纷（秋林公司欠工商银行约2.4亿元的贷款本金），达成关于债务偿还的和解协议。该协议上蒋贤云作为秋林公司时任法定代表人签名，汉帛公司法定代表人高志伟签名并加盖公司印章。

2007年9月27日秋林公司向汉帛公司、杭州瑞博房地产开发有限公司（以下简称杭州瑞博公司）出具《付款说明》，内容为：“根据本公司与贵公司签订的《框架协议》，请将定金人民币贰仟万元支付至如下账户：户名：黑龙江东北电力工程有限责任公司。开户银行：工商银行哈尔滨大直支行。账号：3500040109006789025。特此说明。”杭州瑞博公司分别于2007年9月27日、2007年10月12日向黑龙江东北电力工程有限责任公司各汇款1000万元，共计2000万元。

2007年10月9日黑龙江汉帛投资有限公司（以下简称黑龙江汉帛公司）成立，登记的住所为黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街320号，法定代表人为高志伟。股东为汉帛公司和杭州瑞博公司。

2007年10月16日秋林公司、哈尔滨秋林大厦有限公司（以下简称秋林大厦公司）、黑龙江汉帛公司、工行大直支行四方签订《协议书》（以下简称《四方协议》，约定在黑龙江汉帛公司代秋林公司、秋林大厦公司还清其欠付工行大直支行贷款本金及部分利息（金额以《还款免息意向书》为准）的同时，应将秋林公司、秋林大厦公司拥有的坐落于哈尔滨市南岗区东大直街320号房产的抵押权登记变更至黑龙江汉帛公司名下，四方将共同到哈尔滨市房产交易中心办理相关手续。2007年10月16日，工行大直支行（甲方）分别与秋林公司（乙方）、秋林大厦公司（乙方）、黑龙江汉帛公司（丙方）签订两份《还款免息协议》，主要约定在黑龙江汉帛公司代秋林公司、秋林大厦公司偿还其拖欠工行大直支行的借款本息、诉讼费及相关费用的前提下，工行大直支行减免秋林公司、秋林大厦公司的贷款利息。后秋林公司与黑龙江汉帛公司签订《补充协议》，鉴于2007年秋林公司与汉帛公司签订的《框架协议》的约定及为履行该《框架协议》，截至本协议签订之日，汉帛公司已指定杭州瑞博公司向秋林公司支付了定金2000万元。据此双方达成以下协议：1.关于协议的履行，双方一致同意根据《框架协议》的约定，由黑龙江汉帛公司作为《框架协议》的买方继续履行《框架协议》。双方一致同意《框架协议》约定的价格等条款不变。秋林公司严格按照《框架协议》约定的时间将房地产过户给黑龙江汉帛公司。2.关于定金双方明确杭州瑞博公司根据秋林公司的指定支付给黑龙江东北电力工程有限责任公司的2000万元，作为黑龙江汉帛公司向秋林公司支付的定金。3.关于收购款的支付。依据双方与工行大直支行签订的相关协议，黑龙江汉帛公司代秋林公司偿还银行借款后，黑龙江汉帛公司对秋林公司享有相应金额的债权。在黑龙江汉帛公司按照《框架协议》的约定向秋林公司支付房地产收购价款时，可以上述债权相抵。2008年1月22日，工行大直支行与秋林公司、秋林大厦公司、黑龙江汉帛公司签订《关于解除房产抵押手续的协议》主要约定，鉴于黑龙江汉帛公司在秋林公司及秋林大厦公司清偿各自贷款的过程中依据其与秋林公司及秋林大厦公司的约定代替秋林公司及秋林大厦公司履行部分义务。依据各方当事人关于还款免息的相关协议，工行大直支行为秋林公司及秋林大厦公司办理房产抵押权注销手续之前应通知黑龙江汉帛公司并取得黑龙江汉帛公司同意。黑龙江汉帛公司同意工行大直支行立即为秋林公司及秋林大厦公司办理相关抵押房产的抵押权登记注销手续，解除对相关房产的抵押等。截至2009年1月博瑞公司共向秋林公司支付款项182622260元。

2008年6月11日，秋林公司与黑龙江汉帛公司签订了《财产交接确认书》，约定秋林公司于2008年6月1日起将坐落于哈尔滨市南岗区东大直街320号的秋林商厦（含裙楼商场及主楼酒店）移交给黑龙江汉帛公司。交接的事项明确约定为：一、资产交接：1.固定资产包括商厦部分（-2-7层）、大厦部分（8-27层）；2.应交固定资产（房屋、设备及附属设施等）所涉及的图纸资料；3.物业管理使用的财产和工具。（移交表附后）。二、秋林商厦的门牌号码12个（其中：阿什河街2个，东大直街5个，果戈里大街5个）。三、上述财产自移交之日起所发生的一切费用，由接收方承担。四、秋林里道斯、秋林食品的经营管理权及所得收益，自6月1日起，归黑龙江汉帛公司所有。五、自财产移交之日起，商厦的经营、管理、安全等各项工作随之移交给黑龙江汉帛公司。

2008年11月25日黑龙江汉帛公司更名为博瑞公司，法定代表人为高志伟，后变更为张列军。博瑞公司的经营范围为：百货、床上用品、钟表、各种箱包、金银饰品、钻石饰品、工艺美术品、化妆品、服装、五金交电。摄影照相冲扩。对房地产、商业的投资，酒店管理，物业管理，仓储服务，商业信息咨询，蔬菜种植及销售，文化办公用品，办公设备，发布、设计、代理广告业务，批发、零售预包装食品、散装食品，卷烟、雪茄烟的零售，餐饮服务，售后服务，房屋租赁，停车场服务。

2008年12月6日，博瑞公司与秋林公司、案外人秋林大厦公司分别签订了哈尔滨市南岗区东大直街320号房屋的买卖协议，整体购买上述房产及土地使用权，用于商业经营。关于哈尔滨市南岗区东大直街320号房屋，位于哈尔滨市南岗区东大直街320号，建筑面积为74385.61平方米，包括地下2层，地上27层，产权证上登记的所有权人为秋林公司。双方一致认可地下2层至地上7层为秋林公司所有，地上8-27层为秋林大厦公司所有。房屋占用范围所涉土地的使用权人为秋林公司，土地使用类型为出让。其中博瑞公司与秋林公司签订的《房地产买卖协议》主要约定：1.秋林公司将位于哈尔滨市南岗区东大直街320号，建筑面积为40553.17平方米的房屋产权及其项下的土地使用权、附属设施、设备一并转让给博瑞公司。2.上述目标房地产转让价款合计为3.08204亿元。3.（1）本协议签订后，秋林公司董事会应对本协议所述房地产转让进行审批。（2）本协议签订后的十六日内，秋林公司负责召开股东大会对本协议所述房地产转让及本协议进行审批。（3）秋林公司股东大会审批同意后五个工作日内，博瑞公司应支付给秋林公司转让价款的60%即1.849224亿元。（4）本协议生效后三十日内双方将共同办理本协议项下目标房地产的过户手续。（5）本协议生效后两个月内，秋林公司负责完成目标房地产的过户手续，使博瑞公司取得所有权人为博瑞公司的目标房地产的房屋所有权证、土地使用证。博瑞公司协助秋林公司办理上述手续。（6）目标房地产过户完成后的三个月内，博瑞公司将剩余部分转让价款1.232816亿元交付秋林公司。……4.土地款补交。（1）目标房地产过户时需要补足土地出让金由秋林公司承担。（2）秋林公司应确保土地使用权过户。否则，由此导致过户手续不能完成的秋林公司应承担违约责任。5.相关税费。……。6.交付。（1）本协议生效后，秋林公司将目标房地产交付博瑞公司。（2）秋林公司应同时将目标房地产涉及的房屋结构图、水电线路图等所有相关图纸资料、文件交付博瑞公司。（3）自交付之日起，目标房地产的风险由博瑞公司承担。7.名称使用。经秋林公司同意，博瑞公司于目标房地产开设商场时，商场名称中可以有偿使用“秋林”商标和字号。8.违约责任。（1）本协议任何一方违反本协议的约定并导致本协议的目的无法实现的，对方可以单方解除本协议，并要求该违约方对因此而导致的对方的一切损失承担违约赔偿责任，包括对方因要求赔偿而导致的律师费、诉讼费等相关费用。（2）本协议履行过程中，任何一方无正当理由擅自解除本协议或未按本协议的约定履行主要义务的，应当向守约方支付本协议总标的额的10%作为违约金。若违约金不足以弥补损失的，还应当赔偿不足部分的损失。…9.…10.…11.生效及其他。本协议经双方签署，秋林公司股东大会审批同意后生效。秋林公司在协议签订后一直未召开股东大会审批其与博瑞公司签订的《房地产买卖协议》。

博瑞公司接收涉案房屋后即对房产进行改造、装修，并于2010年7月以“秋林国际购物中心”的名称开业经营至今。

2010年7月1日秋林公司时任法定代表人蒋贤云向博瑞公司出具《承诺书》，承诺于2010年10月底前，完成秋林大厦公司拥有的秋林大厦（建筑面积33832.44平方米）的产权过户至博瑞公司的手续。2011年2月底前，完成秋林公司实际拥有秋林商厦（建筑面积40553.17平方米）房产过户至博瑞公司的手续。

一审法院还查明：美达公司于2007年12月取得企业名称预先核准通知。2008年1月30日美达公司设立，法定代表人为王巍，股东为王巍、李宁、孙亚清等5人、住所地为哈尔滨市南岗区浦江路85号福斯特大厦1509室。2010年3月16日美达公司的法定代表人变更为李宁，股东变更为李宁、孙亚清、陈玺3人，公司住所地变更为哈尔滨市南岗区东大直街320号秋林商厦16层。美达公司的经营范围为：商业企业管理咨询、形象策划、物业管理、房屋租赁、经销五金交电、百货、文教用品、体育用品、办公用品、计算机耗材、劳保用品。美达公司的原法定代表人王巍曾任黑龙江汉帛公司董事，现任法定代表人李宁还担任博瑞公司的副总经理。美达公司的股东孙亚清曾任博瑞公司的总经理、董事。博瑞公司的财务人员王晶晶曾作为美达公司的委托代理人为其提交年检报告及领取营业执照副本。王晶晶、应小惠在美达公司的往来资金结算票据上有署名。王晶晶、应小惠、于作杰均为博瑞公司职员，王晶晶为办公室职员，应小惠为财务部主管出纳，于作杰为行政人事主管，后任公司副总。

秋林公司请求判令：1.美达公司向秋林公司给付租金8525万元（2011年1月1日至实际搬出日暂计算至2013年7月14日）；2.美达公司按日千分之一向秋林公司支付违约金，违约金计算并支付至实际给付之日（暂时计算自2011年1月1日至2013年7月14日为4232.73万元）；3.博瑞公司对秋林公司的诉讼请求第1、2项承担连带给付责任；4.美达公司、博瑞公司于2013年7月15日从租赁房屋哈尔滨市南岗区东大直街320号秋林商厦-2-7层搬出；租期届满日至实际搬出日按原租金标准的2倍支付租金；5.博瑞公司与美达公司共同承担诉讼费用。

美达公司的反诉请求为：1.秋林公司双倍返还定金200万元；2.秋林公司返还租金350万元；3.秋林公司支付违约金10500万元并承担诉讼费。

一审法院认为，秋林公司与美达公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。

关于博瑞公司能否作为本案被告问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉的实质条件的规定，仅要求原告起诉时要有明确的被告，博瑞公司是公司法人，本案中秋林公司将博瑞公司列为被告明确具体，故博瑞公司关于其作为被告主体资格不适格的抗辩主张不成立，不予支持。

关于美达公司与博瑞公司是否构成关联关系及存在人格混同问题。解决该问题的关键在于本案是否存在滥用法人人格的情形。所谓滥用公司法人人格，是指公司股东或公司的实际控制者滥用公司法人独立地位及股东有限责任，损害公司债权人及社会公共利益的行为。根据公司法理论，滥用公司法人人格的情形一般表现为人格混同、不当控制和规避义务。从本案事实看：1.《房屋租赁合同》的签约主体为美达公司与秋林公司，《房地产买卖协议》的签约主体为博瑞公司与秋林公司。2.博瑞公司与美达公司均系独立法人，博瑞公司的股东为法人股，美达公司的股东为自然人股，股东不存在交叉。3.博瑞公司的工作人员王晶晶、应小惠、于作杰为美达公司办理了一些业务，办理年检及财务相关事宜。美达公司的原法定代表人王巍曾任黑龙江汉帛公司董事，美达公司的现任法定代表人李宁同时也是博瑞公司的副总经理。美达公司的股东孙亚清曾任博瑞公司的总经理、董事。即在人员上两个公司存在一定交叉。4.在公司财务上美达公司是自然人出资，博瑞公司是法人出资，博瑞公司并不是美达公司的股东，双方不存在出资关系。财务上双方的资金有互相拆借的情况。5.美达公司与博瑞公司的经营范围有交叉但不尽相同。综上，依据以上事实及《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）第二十一条、第二百一十六条关于关联关系的规定审查，博瑞公司与美达公司存在一定关系，但构不成两个公司之间人员、业务、财务等表征人格因素的高度混同，不足以证明博瑞公司与美达公司构成人格混同，亦不构成关联关系。另外，美达公司与秋林公司签订《房屋租赁合同》的时间为2010年6月30日。在2010年7月1日秋林公司时任法定代表人蒋贤云仍向博瑞公司出具《承诺书》的行为证明双方履行买卖合同的意图并未改变。故秋林公司主张美达公司与博瑞公司间构成关联关系、人格混同，从而要求博瑞公司承担连带责任的主张无法律依据，博瑞公司及美达公司应各自承担相应的合同义务。

关于违约责任问题。如上所述，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，秋林公司应在美达公司交付定金后向美达公司交付出租房屋及设备，秋林公司在美达公司于2010年7月5日交付定金后未按合同约定向美达公司交付租赁标的物已构成违约。虽然双方合同中约定了定金可冲减首季度租金，但依据查明的事实，因秋林公司未依约交付租赁物，美达公司并未在2010年7月底前履行将首季度租金（冲减定金后）余额650万元交付秋林公司的合同义务，故定金并未如约转变为租金。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十五条关于：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，秋林公司应向美达公司双倍返还定金共计200万元。秋林公司关于定金已冲抵租金，定金的性质已改变的理由不成立，不予支持。同样，依据《房屋租赁合同》的约定，秋林公司在美达公司交付定金后向美达公司履行交付租赁物的义务为先合同义务，因秋林公司未履行该义务，美达公司未履行租金给付义务，是行使后履行抗辩权，亦不属违约，且直至合同约定的履行期限届满，秋林公司一直未履行交付租赁物义务，故秋林公司要求美达公司承担合同约定的租金、违约金给付责任及请求美达公司、博瑞公司迁出诉争房屋并承担租期届满日至实际搬出日止的租金无事实依据，不予支持，秋林公司应返还美达公司已交付的房屋租金350万元及按中国人民银行同期贷款利率支付利息。

综上，依据《公司法》第二十一条、第二百一十六条，《合同法》第九十七条、第一百一十五条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、秋林公司于判决生效之日起十五日内双倍向美达公司返还定金共计200万元；二、秋林公司于判决生效之日起十五日内向美达公司返还租金350万元及利息（自2011年1月1日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回秋林公司的诉讼请求；四、驳回美达公司的其他反诉请求。本诉案件受理费679658.65元由秋林公司负担，反诉费594300.00元由美达公司负担544000.00元，由秋林公司负担50300.00元。宣判后，秋林公司不服，上诉至本院。

秋林公司上诉称，一审判决认定事实错误。（一）秋林公司未违约，交付了租赁房屋。租赁房屋已经于2008年6月11日交付博瑞公司代为管理装修，租赁合同签署后无需另行交付。秋林公司法定代表人超越权限与博瑞公司签订《房地产买卖协议》未经秋林公司股东大会同意，未生效。博瑞公司遂口头协议“变买为租”，指定美达公司与秋林公司签订租赁合同，并向美达公司提供租金，由美达公司向秋林公司支付。至2013年7月14日，博瑞公司、美达公司一直使用租赁房屋经营“秋林国际购物中心”。博瑞公司、美达公司欠付租赁费，应予支付并承担违约责任。（二）美达公司除支付100万元定金外，还认可转账支付了350万元的租金，故100万元定金已经冲抵首季度租金。其总计支付租金1375万元，租赁合同已经履行。一审判决秋林公司返还租金并双倍返还定金是错误的。（三）美达公司与博瑞公司构成关联关系且法人格混同，应当对欠付秋林公司的租金和违约金承担连带责任。1.二者在组织机构及人员配备上存在关联关系。孙亚清既是博瑞公司的总经理，又是美达公司的股东及董事；李宁是博瑞公司的副总经理、财务负责人，同时又是美达公司的大股东和董事长。其他人员也存在重合。2.二者的经营范围、业务领域相关联。3.二者的财务相关联。美达公司经营资金由博瑞公司划拨。4.二者的注册地址及营业场所重合。因博瑞公司的高管是美达公司的股东，博瑞公司实际控制美达公司，滥用美达公司的法人地位侵害债权人利益，参照《公司法》第二十条第三款规定，应与美达公司承担连带责任。（四）《房屋租赁合同》系美达公司受博瑞公司指定，代表博瑞公司与秋林公司签署，其实施的行为对博瑞公司当然发生效力。博瑞公司应承担支付租金和违约金的责任。请求撤销一审判决；支持秋林公司一审的诉讼请求并驳回美达公司的反诉请求；一、二审诉讼费用由美达公司与博瑞公司承担。

美达公司答辩称，（一）美达公司与秋林公司签订的租赁合同合法有效，秋林公司未能如期交付租赁标的物，应当承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第三条、第四条约定，秋林公司应在2010年7月15日前交付标的物，美达公司支付第一季度租金的最后日期为2010年7月31日前。秋林公司未交付租赁物，应双倍返还定金并返还已付租金。（二）秋林公司将已经出售的房屋又向美达公司出租，且在租赁合同签订后未能及时交付租赁物，存在主观恶意。（三）美达公司与博瑞公司并不存在人格混同。美达公司与博瑞公司分别属自然人股东出资及法人股东出资，股东不存在交叉；各自财务独立，分别纳税。秋林公司主张向博瑞公司交付了案涉房地产相当于向美达公司交付租赁物的观点不能成立。请求驳回秋林公司的上诉请求。

博瑞公司答辩称，（一）博瑞公司占有、使用案涉房屋是基于房屋买卖关系，并不是房屋租赁关系，更不是“变买为租”。1.2007年9月11日博瑞公司的股东汉帛公司与秋林公司订立《框架协议》，秋林公司根据该协议于2008年6月11日将案涉房屋及相关设施、设备交付给博瑞公司。交付行为在《房屋租赁合同》签订之前，与《房屋租赁合同》无关。2.秋林公司的法定代表人蒋贤云在《房屋租赁合同》签订后出具的《承诺书》表明“履行房地产买卖协议的意图没有改变”。3.博瑞公司未向美达公司提供租金，100万元定金和350万元租金是资金拆借。（二）秋林公司主张委托博瑞公司装修、改造案涉房屋证据不足。（三）秋林公司与博瑞公司之间的房屋买卖合同合法有效。秋林公司对《框架协议》知情并实际履行，根据该协议，秋林公司与博瑞公司已经履行了《房地产买卖协议》项下的主要合同义务，秋林公司未按照合同约定将《房地产买卖协议》提交股东大会审批，系恶意阻止条件成就，应视为合同生效。（四）美达公司与博瑞公司不存在关联关系和人格混同。1.美达公司不是博瑞公司的控股股东、实际控制人或者高级管理人员，两个公司之间不存在出资关系，股东亦不相同，不符合《公司法》第二百一十六条第四项规定的关联关系。2.博瑞公司与美达公司不存在业务混同、财务混同、人员混同；不存在公司财产归属不明、各自收益不加区分、公司财产随意调用等情形。个别人员虽有交叉，但系为了某项临时工作借用，与人员混同有本质的区别。请求驳回秋林公司的上诉请求。

二审查明事实与一审查明事实基本一致。

本院认为，本案的争议焦点为：一、秋林公司是否依据《房屋租赁合同》向美达公司交付了租赁标的物；二、博瑞公司与美达公司是否构成法人格混同；三、美达公司交付的100万元定金是否应适用定金罚则。

关于秋林公司是否依据《房屋租赁合同》向美达公司交付了租赁标的物问题。2007年9月11日，汉帛公司与秋林公司签订《框架协议》购买包括案涉房地产在内的房屋及土地使用权，收购价为5.15亿。根据《框架协议》的约定，博瑞公司代替秋林公司向银行支付16169万元，支付诉讼费932260元，根据《补充协议》上述款项可以抵作房地产收购价款。截止2009年1月博瑞公司共计向秋林公司支付182622260元。

《框架协议》第六条约定，秋林公司保证在2008年2月28日前将房地产清空、交付汉帛公司。《财产交接确认书》第三条约定，上述财产自移交之日起所发生的一切费用，由接收方承担；第四条约定，秋林里道斯、秋林食品的经营管理权及所得收益自6月1日起归博瑞公司所有。第五条约定，自财产移交之日起，商厦的经营、管理、安全等各项工作随之移交给乙方（即博瑞公司）。《财产交接确认书》移交了秋林大厦占有、使用、收益等诸项权能，且未限定期限。虽然房地产实际交付的时间较《框架协议》约定的时间晚，但是根据博瑞公司已经付款等事实，可以认定系在履行《框架协议》。秋林公司称，房地产交接的目的是为装修之便，委托博瑞公司代为管理，缺乏相关协议予以佐证。2008年12月6日，博瑞公司与秋林公司、案外人秋林大厦公司分别签订了哈尔滨市南岗区东大直街320号房屋的买卖协议，整体购买上述房地产，用于商业经营。上述事实说明，博瑞公司因与秋林公司存在房地产买卖关系而占有、使用案涉房地产，而不是基于《房屋租赁合同》。

《房屋租赁合同》的签约主体并非博瑞公司，约定的租期仅为3年，且其中并未约定秋林公司与博瑞公司的《房地产买卖协议》终止履行，从合同主体、内容及利益大小分析，租赁合同并不足以代替《房地产买卖协议》。即使秋林公司与博瑞公司变更买卖关系为租赁关系，因博瑞公司支付的购房款已经超出了租赁合同约定的租金，博瑞公司也不需向秋林公司另行支付租金。秋林公司与博瑞公司未对《房地产买卖协议》是否继续履行达成书面协议，秋林公司称双方一致同意“变买卖关系为租赁关系”，依据不足。秋林公司未提交证据证明博瑞公司委托美达公司签订租赁合同，或者博瑞公司代美达公司接受案涉房地产，秋林公司关于已经向博瑞公司交付房地产，应视为向美达公司交付了租赁物的主张不能成立，本院不予采纳。

关于博瑞公司与美达公司是否构成法人格混同问题。根据本案查明事实，博瑞公司的工作人员王晶晶、应小惠、于作杰为美达公司办理过年检及财务等相关事宜；美达公司的原法定代表人王巍曾任黑龙江汉帛公司董事，美达公司的现任法定代表人李宁同时也是博瑞公司的副总经理。美达公司的股东孙亚清曾任博瑞公司的总经理、董事。财务上双方的资金有互相拆借的情况。但是美达公司与博瑞公司系各自独立设立的公司，不存在相互持股或者有相同股东等情形；博瑞公司的高管系美达公司的股东，并不足以认定美达公司可以代表博瑞公司，本案认定构成法人格混同的证据并不充足。秋林公司与博瑞公司签订《房地产买卖协议》，其应有能力区分两个公司。

关于美达公司交付的100万元定金是否应适用定金罚则问题。美达公司的原法定代表人王巍曾任汉帛公司董事，美达公司的现任法定代表人李宁同时也是博瑞公司的副总经理，美达公司的股东孙亚清曾任博瑞公司的总经理、董事。美达公司应知道博瑞公司基于房地产买卖关系实际占用租赁物。美达公司称不清楚租赁物被博瑞公司占用，不合常理。美达公司知道秋林公司不能交付租赁物仍然签订租赁合同，其要求秋林公司承担违约责任不符合诚实信用原则。并且《房屋租赁合同》约定，美达公司在合同签订后的2日内付租金100万元为定金，在2010年7月底前将首季度的租金（冲减定金后）余额650万元付给秋林公司。美达公司除支付100万元定金外，还认可于2010年12月31日转账支付了350万元的租金，虽与合同约定的支付首季度租金的时间及金额不符，仍可以视为100万定金已冲抵租金。据此，一审判决适用《合同法》第一百一十五条规定判决秋林公司双倍返还定金不当，本院予以纠正。

秋林公司主张美达公司已支付租金1375万元，除定金100万元和350万元两笔款项外，美达公司支付现金925万元。因该款项的收款收据系秋林公司自行制作，美达公司不予认可，秋林公司无其他证据佐证，故不足以认定美达公司另行支付了925万元租金。

综上，本院认为，秋林公司的上诉理由部分成立，一审判决适用法律部分有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持黑龙江省高级人民法院（2013）黑民初字第5号民事判决第三项、第四项；

二、撤销黑龙江省高级人民法院（2013）黑民初字第5号民事判决第一项、第二项；

三、哈尔滨秋林集团股份有限公司于判决生效之日起十五日内向哈尔滨美达商业服务管理有限公司返还450万元及利息（100万元自2010年7月6日起，350万元自2011年1月1日起计算至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费679658.65元由哈尔滨秋林集团股份有限公司负担，反诉案件受理费594300元由哈尔滨美达商业服务管理有限公司负担570000元，由哈尔滨秋林集团股份有限公司负担24300元。二审案件受理费679658.65元，由哈尔滨秋林集团股份有限公司负担669658.65元，哈尔滨美达商业服务管理有限公司负担10000元。

本判决为终审判决。

审判长王洪光

审判员张纯

代理审判员谢爱梅

二〇一五年六月二十七日

书记员徐上

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