云南省昆明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）昆民一终字第736号

上诉人黄成伍（原审原告）男，1964年2月20日出生，汉族，住福建省南安市，现住云南省昆明市。

委托代理人易德祥，云南东方神律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）昆明安钡佳房地产开发有限公司。

住所：昆明市吴井路32号。

法定代表人张晓霞，总经理。

委托代理人杨小平，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人黄成伍因与被上诉人昆明安钡佳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民二初字第203号民事判决，于2014年11月13日向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院经审理确认如下法律事实：

2010年4月26日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于昆明市吴井路32号百富琪商业广场A区09层07号房屋，并约定产权登记原则上由原告自行办理，被告提供所需资料，如原告需被告代办房屋产权证的，原告需出具书面委托，提供相关资料给被告，被告不收取代办费，原告按国家规定交纳的税费、规费等相关费用在房屋交接时由被告代收。合同签订后，原告于2011年6月7日一次性支付了房屋总价款901009元。同年11月16日双方签订面积确认书，房屋预售面积为127.01平方米，竣工实测建筑面积为127.01平方米，当日原告向被告缴纳了测量费、配套费、维修基金、契税、印花税、房屋产权证工本费等费用43161.67元，并当日完成了交房手续，但现未办理房屋产权证。被告在百富琪商业广场项目建设过程中超出规划许可面积和二期未批先建行为未得到有效处理，行政许可尚未完善，不具备规划核实条件，房管部门不予受理产权登记事宜。另一审还查明：昆明安钡佳房地产开发有限公司在吴井路32号建设的百富琪商业广场项目，至今未办理建设工程规划核实，主要原因为，该项目一期（地上1-25层）建设规模超出规划许可面积；二期（26层以上）未审批，属未批先建。昆明市规划局已将该项目违法建设情况函告市城市管理综合行政执法局，至今尚未取得违法建设处理意见。因该工程项目超出规划许可面积和二期未批先建行为未得到有效处理，行政许可尚未完善，不具备规划核实条件，按照工作流程，未经规划核实的工程项目，房管部门不予受理产权登记事宜。因被告一直未为原告办理房产证及土地使用权证，原告诉至一审法院，请求判令被告：一、办理房屋所有权证书及国有土地使用权证书；二、赔偿逾期办理房屋所有权证及国有土地使用证的从2012年2月16日至被告履行完毕时止的违约金（计算标准为中国人民银行同期贷款利息），截止起诉日时为152045.29元。

一审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。商品房买卖合同的出卖人一方，在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务，该义务是出卖人一方的主合同义务，并非只是附随义务。从本案查明的事实来看，不能通过规划核实继而不能办理房产证，系出卖人的原因所致，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，被告应承担逾期办证的违约责任，被告应自交房之日后90日即2012年2月16起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。结合本案实际情况，原告要求计算标准为中国人民银行同期贷款利息，符合法律规定，一审法院予以支持。关于原告要求被告办理房屋产权证及国有土地使用证的请求，因该项目不具备规划核实条件，原告的此项请求目前不适于强制履行或在事实上不能履行，故原告的此项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：“一、被告昆明安钡佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付原告黄成伍逾期办证违约金（自2012年2月16日起至本判决确定的履行期间届满之日止，以已付购房款总额901009元为本金，按中国人民银行同期银行贷款利率计算）。二、驳回原告黄成伍的其他诉讼请求”。案件受理费3340元，减半收取1670元由被告承担，余款1670元退还原告。

一审判决宣判后，黄成伍不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定本案所涉工程项目超过规划许可面积和二期未批先建不具备规划核实条件，而不支持上诉人的办证请求，违背了合同相对性的原理，认定事实错误。被上诉人的建设项目因为规划等原因没有通过，是其和政府部门的关系，不是其推卸办理房产证及土地使用权证的理由。根据被上诉人与案外人徐春华签订的商品房买卖合同登记备案表，被上诉人出售给上诉人的房屋具备了商品房销售的条件。二、一审法院遗漏了被上诉人将本案所涉房屋以63.505万元的价格出售给案外人徐春华，并于2013年12月13日到昆明市住房与城乡建设局办理了商品房销售合同备案，严重违约的事实。被上诉人将本案所涉房屋出售给他人，主观上己经不想履行其义务，严重损害了上诉人对本案所涉房屋的所有权，上诉人为了维护自己的合法权益，要求被上诉人及时为上诉人办理房产证具有事实和法律依据。三、在上诉人己经履行了《商品房购销合同》约定的全部义务的情况下，被上诉人收取了配套费、维修基金、契税、印花税、房产证工本费等办理房产证所需票证和费用，表明被上诉人己经以自己的行为同意为上诉人办理房产证、土地使用权证，故被上诉人应履行其义务。四、被上诉人违约，依法上诉人有权要求被上诉人赔偿从2012年2月16日起至土地、房产证办理完毕时止的违约金，一审法院仅判决被上诉人支付违约金至判决生效时止，明显错误，将给上诉人造成累诉。

被上诉人昆明安钡佳房地产开发有限公司答辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经审理，二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，本案双方的争议焦点为：一、上诉人要求被上诉人为其办理房屋产权证及国有土地使用证的请求是否应得到支持；二、被上诉人承担的逾期办证违约金是否应支付至上诉人履行完毕办证义务时止？

针对本案争议焦点，本院认为：一、关于上诉人要求被上诉人为其办理房屋产权证及国有土地使用证的请求是否应得到支持的问题。依据本案查明的事实，上诉人购买的房屋所属的房地产项目，因开发商即被上诉人昆明安钡佳房地产开发有限公司在开发建设过程中，存在着建设规模超出规划许可面积、未批先建的违法建设问题，至今尚未取得违法建设处理意见，行政许可尚未完善，不具备规划核实条件，房管部门不予受理产权登记的问题。而这些问题是属于行政机关行政执法调整的范畴，在这些问题没有得到解决的情况下，上诉人要求被上诉为其办理房屋产权证及国有土地使用证的请求，事实上不能履行也无法通过人民法院判决强制执行履行，故上诉人的该请求不成立，一审判决并无不当。二、关于被上诉人承担的逾期办证违约金是否应支付至上诉人履行完毕办证义务时止的问题。从本案查明的事实来看，涉案房屋不能通过规划核实继而不能办理房产证，系出卖人的原因所致，现何时能够办理房屋、土地权书证尚不能确定，被上诉的违约行为一直在持续。在此情形下，一审仅判决被上诉人昆明安钡佳房地产开发有限公司支付上诉人黄成伍自2012年2月16日起至本案判决确定的履行期间届满之日止的逾期办证违约金，对以后的违约金，上诉人还需要另行起诉，形成累诉，造成社会资源的浪费。因此，上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金应支付至上诉人履行完毕办证义务时止，有事实和法律依据，本院予以支持。

综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，上诉人的上诉请求部份成立，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百一十八条之规定，判决如下：

一、撤销昆明市官渡区人民法院（2014）官民二初字第203号民事判决；

二、由被上诉人昆明安钡佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付上诉人黄成伍逾期办证违约金（自2012年2月16日起至被上诉人履行完办证义务时止，以已付购房款总额901009元为本金，按中国人民银行同期银行贷款利率计算）；

三、驳回上诉人黄成伍的其他诉讼请求。

一、二案件受理费6680元，由上诉人黄成伍承担3340元，由被上诉人昆明安钡佳房地产开发有限公司承担3340元。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。

审判长田庄

审判员陆有林

审判员朱欢

二〇一五年二月二日

书记员孙浩宇

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