开发商以未实际收到购房人款项为由抗辩购房合同无效不成立

——记黄俊程诉昆明尚信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

案情简介

2015年9月23日，黄俊程向昆明尚信房地产开发有限公司（以下简称尚信公司）购买了由该公司开发的位于昆明市五华区丰宁街道办事处的房屋一套，因当时采用一次性付款，因此房价有所折扣，也就是八五折左右，但款项是交给第三人。后尚信公司与黄俊程签订了合同，并开具了相关的单据。正当购房者要求尚信公司交房时，确发现自己购买的房屋于2016年22月份被重庆市合川区公安机关查封了，经向尚信公司了解，得知因尚信公司的股东重庆金万科房地产开发有限公司涉嫌非法吸收公众存款罪，而金万科公司的股东唐某也是尚信公司的股东、法定代表人，唐某被重庆市合川公安局拘留并经重庆市合川区人民检察院批准逮捕。尚信公司以此为理由拒绝交房，而实际上也不具备交房的条件。黄俊程与其他类似一次性付款购房的其他房屋被查封的购房者多次找尚信公司交涉，同时将情况向重庆市合川区公安局反映，但均无任何结果。为维护合法权益，黄俊程及其他购房者准备采取诉讼的途径向法院起诉解决。

案件办理情况

2017年6月，经过包括黄俊程在内了13名购房者找昆明市内的多家律师事务所协商代理其诉讼事宜，最终决定委托云南尚祥律师事务所代理，律师事务所指派易德祥主任律师代理此案。经过所里律师讨论研究，确定此案因为房屋被查封，如果诉讼策略错误，购房者购买的房屋极有可能被执行拍卖，而阻止拍卖的理由就是购买房屋的合同属于合法有效的，其次再确定要求交付房屋、赔偿违约金。

在案件起诉至昆明市五华区人民法院后，尚信公司认为消费者所交的房款没有交到公司，系公司法定代表人与消费者勾结转移财产，双方所签的合同属于以合法形式掩盖非法目的，不承认合同的效力，同时房屋被查封，需要等刑事案件处理完毕后才能开庭审理。昆明市五华区人民法院经过审理，认为此案与重庆金万科房地产开发有限公司涉嫌非法吸收公众存款罪有关，按照先行后民的原则，需要等刑事案件办理完毕后才能起诉，所以不符合起诉条件，因此作出裁定驳回的裁定书。该裁定书下达后，易德祥主任律师认为一审裁定适用法律错误，按照法律规定当事人购买房产与重庆金万科公司涉嫌非法吸收公众存款罪没有任何牵连关系，从而征求当事人的意见，后决定上诉。经过向二审昆明市中级人民法院提出上诉，经该院审理，作出撤销原裁定，将案件发回昆明市五华区人民法院重新审理。

后经过五华区人民法院重新审理中尚信公司仍然认为没有收到购房款而否认合同效力，并表示愿意以当时的购房价收回房屋。经五华区人民法院审理认为双方所签订的合同系双方真实意思表示，合同里约定了房款、房屋交付日期、违约责任等条款。判决双方所签合同有效、并且判决尚信公司在判决生效之日起10日内将验收合格的房屋交付给黄俊程，从2016年1月1日至实际交付房屋的违约金。在判决下达后，尚信公司不服，向昆明市中级人民法院提出上诉，提出款项未交付到公司合同无效、房屋被查封系不可抗力、无法交付房屋等理由，后经过该院的审理，该院认为既然双方签订了合同并且开发商开具了发票，便认定了已经支付了购房款，至于购房款交付给谁，不影响合同成立并生效。从而作出终审的判决：双方所签合同有效，在判决生效之日起10日内将验收合格的房屋交付给黄俊程，并赔偿从2016年1月1日至房屋被查封前的违约金、以及房屋被解封后至实际交房时的违约金。

办案心得

因此案中的房屋属于因房地产开发公司的股东及法定代表人涉嫌非法吸收公众存款罪被查封，而要对抗查封，需要先确定双方所签的合同有效，而且不能等刑事案件判决后才起诉。因为一旦刑事案件判决后，如果还没有对被查封的房屋是否属于合法购买还是恶意购买作出定论，在执行过程中极有可能作为涉案财产来处理，从而可能被追缴或者被没收，因此在刑事案件判决下达其起诉的意义重大。在本案原审的一审被确定为不具备起诉条件后，作为负责任的律师，已经考虑到如果不继续上诉，那等刑事案件判决后，极有可能作为被刑事案件执行的财产。在重庆金万科房地产开发有限公司涉嫌非法吸收公众存款罪的终审裁定确定向尚信公司追究5亿元的财产，而尚信公司未出售的财产根本就不值这么多，被查封的房屋极有可能作为应追缴的财产处理掉。在与重庆市合川区人民法院、重庆市第一中级人民法院沟通后，没有在判决文书中确定被查封的房屋属于应追缴的财产。因此，虽然现在房屋仍属于查封状态，但有了昆明市中级人民法院的终审判决，相信重庆的法院、公安会及时对被查封的房屋进行解封。所以，当事人在选择律师，由其是在大额财产可能流失时选择律师，不能随意，得先了解一下准备委托的律师的资历、责任心、所代理过的客户对该律师的评价及诉讼策略，正所谓“一招不慎, 满盘皆输”，一旦诉讼策略不当，可能轻则败诉浪费时间，重则连再次起诉的机会到没有了。

以下是黄俊程与昆明尚信房地产开发有限公司的一审裁定书、二审裁定书、一审判决书、二审判决书：

本文作者（案件承办律师）：易德祥律师，，连续两次通过国家司法考试，中国政法大学在职博士研究生，2015年7月独资创办了云南尚祥律师事务所，系该所主任，易德祥律师从业13年，办理过上千起刑事、民事、经济纠纷、经济仲裁案件，法律功底深厚，业务能力强，深受当事人的一致好评。有需要法律帮助的朋友，可以以以下方式联系：

电话：13529112345,13529370000, 13330533199.

电话/传真：0871-64663311

网址：http://www.chinalawyeryn.com

本文由昆明律师提供，需要、请律师、、，免费律师咨询，律师在线咨询，就上云南（http://www.chinalawyeryn.com)，资深律师提供咨询确保需要法律服务的人都有所获，知名律师不断努力让本网成为云南最优秀、最权威、最全面的律师网站，确保你在本网站找对律师、打赢官司。

本网中文网址:http://法律咨询.cc

http://律师咨询.cn

http://打官司.cn

欢迎需要法律咨询、律师咨询、找律师、打官司的朋友访问。