在商品房预售合同纠纷中，房屋买受人起诉解除合同的情形较为常见，但解除合同的情形除了双方的约定之外，法律规定的开发商根本违约是解除商品房预售合同的情形。结合《民法典》及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2020〕17号的相关规定，法定的解除商品房预售合同的情形有：（一）房屋交付时，房屋的暂测面积与实测面积的误差超过双方所约定的一定比例，一般为误差不超过3%；（二）开发商未征得购房人同意擅自变更房屋的建筑设计；（三）开发商逾期交房后超过双方约定的一定期限；（四）建筑设计变更过大；（五）房屋主体结构不符合合同约定；（六）房屋主体结构质量不合格；（七）无法办理产权登记；（八）无法办理产权登记或者办理产权登记超过一年；（九）出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的。

   由此可见，解除合同的原因多半与房子本身有关，而对于房子以外的比如房子的坐落、环境等，不属于解除合同的法定原因。如果以房屋的坐落、环境等起诉要求解除合同，法院一般是不可能支持的，如果房屋的坐落、环境等在订立合同过程中对购房者起到重要的作用而房地产开发商不如实告知或者虚假告知，则可以在法律规定的期限内要求撤销合同。

   因此，合同的解除权、撤销权适用的完全不一致的法律规定，也是当事人不同的权利，虽然结果都是退房、退还购房款，对于选择解除或者撤销商品房预售合同非常重要，也就是说如果对存在上述解除事由的起诉撤销合同，不可能得到法院支持；如果以存在撤销合同的情形起诉解除合同，当然也不可能得到法院的支持。但现实中，购房者以房地产开发商在订立合同时对门口公共卫生间没有告知存在欺诈为由要求撤销合同的情形并不多见，而本文的笔者代理的购房人以被开发商欺诈为由撤销商品房预售合同得到一审法院的支持，确实是个如题所述的难能可贵的判决，当然主要是法院能公正司法的结果。













 

结语：原告匡某一、匡某二起诉被告云南某实业有限公司向法院起诉以房屋门口存在公共卫生间为由要求退房，经过本律师仔细斟酌、查询法律条款及网上少有的直接撤销合同的案例。在确定了本案为起诉撤销合同为根本手段以达到退还购房款的目的。在起诉到法院后，多人均不看好认为会败诉的情况下，本人在向除了向相关部门调查取证，除了准备好最高人民法院关于欺诈的相关规定，还在网上搜索到类似的广东省广州市中级人民法院（2016）粤01民终8535号民事判决提供给法院作为参考，并在庭后将代理词提供给法院审判员。最终经官渡区人民法院一审判决支持了原告要求撤销双方所签合同、退还购房款、赔偿律师费等的全部诉讼请求、该判决下达后双方均未上诉，现已经生效。这样的判决在云南省乃至全国范围内（中国裁判文书网里偶尔一两个案例）都是很罕见的，因此本人认为有必要发此文及本人的代理词，将应当撤销双方所签合同的多个理由都列出，以便为类似情况需要维权的当事人、律师、法律爱好者提供参考。

     

匡某一、匡某二诉云南某某实业有限公司商品房预售合同纠纷案代理词

尊敬的审判长、审判员：

因原告匡某一、匡某二诉被告云南某某恒泰实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告匡某一、匡某二委托云南尚祥律师事务所代理其诉讼，律师事务所指派易德祥律师作为匡某一、匡某二的诉讼代理人参与诉讼。本代理人了解了全案的事实、查阅了全案的证据，根据我国现行的法律，认为原告的诉讼请求依法应当得到支持，为此依法发表代理意见如下，请求人民法院依法予以支持。

一、根据原告所提供的证据可以证明被告在与原告签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》时故意隐瞒了原告所购买房屋的布局、公共卫生间及位置、房屋的规划用途、屋内存在严重影响房屋使用价值的排污管道的事实。

 本案中，根据原告所提供的证据第1页、第80页的内容，可以看出原告于2022年4月14日向被告交纳了购买类型为公寓、成交总价为380339元的某某某某花园1栋1613号的房屋的定金40000元，2022年5月10日向被告交纳了剩余购买类型为公寓、成交总价为380339元的某某某某花园1栋1613号的房屋的房款340339元，已经履行了自己在合同中约定的义务。从原告提供的第一组证据可以看出，双方于2022年5月10日签订了本案所涉的商品房买卖合同和补充协议，其中作为商品房买卖合同附件一的房屋平面图、附件二关于该商品房共用部分的具体说明、附件六关于装修及相关设备标准的约定中均没有关于房屋以外的公共卫生间的内容、也没有房屋内柱子（里面系排污管道）的约定。

而在本案中原告提供的证据第二组证明了原告匡某一之母安某某在被告通知交房后，发现了原告所购买的房屋门口出现卫生间，同时在进到屋内进行查看时发现有两根伸出墙体的柱子，经工作人员介绍柱子里面是排污管道及其他管线。因原告匡某一之母发现门口出现公共卫生间，经与被告的工作人员交涉后与被告工作人员在测量原告所购买房屋的门口与卫生间门的直线距离为2.6米。

从原告提供的第三组证据也证明了原告匡某一之母安某某在发现了所购买的房屋门口出现公共卫生间，便于2022年8月15日向公安机关报警，经公安机关进行了现场登记，并建议原告匡某一之母安某某向住建局反映。

原告提交的样板房视频录像，可以看出样板房内并没有不在墙内伸出来的柱子、卫生间的台阶也与地面平行。虽然被告主张样板房不能作为合同的内容，但被告制作的样板房内基本上没有瑕疵，也是原告考虑购买本案中合同所涉房屋的依据之一。

从原告提交的在昆明市自然资源和规划局《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见（试行）》的文件内容第十二条“商办项目建筑功能不得使用‘公寓’、‘公寓式’办公、‘酒店式公寓’等进行标注，单体平面不得处向如‘卧室’、‘客厅’等住宅类功能的标注”、第十六条“加强商办小时监管，企业不得再销售宣传中出现‘居住’、‘公寓’等描述，样板间不得按照居住形式进行展示”、第十七条“办公项目可分割销售部分，最小产权分割单元建筑面积不小于300平方米”、第二十一条“住建部门应督促开发企业在销售现场设立信息提示牌，提醒买受人本项目为商办建设项目，不得作为住宅使用” 的内容，可以看出被告在向原告出售商品房的过程中，对本是规划为办公的房屋违规使用了“公寓”的宣传，导致原告在购买房屋时没有房屋居住的原告匡某一之母本购买用于居住因被告的违规宣传误认为是法律规定的办公与居住结合的“公寓”，从而以原告匡某一、匡某二的名义与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》和补充协议。

从原告提供的广东省广州市中级人民法院（2016）粤01民终8535号民事判决的内容来看，该案系因原告宁现金所购买的房屋因被告广州绿地白云置业有限公司当时并未告知对面存在卫生间，后在交房时宁现金发现房屋对面存在卫生间，为此与被告发生纠纷，后宁现金诉至法院，经一审二审法院判决认定被告在出售涉案房屋是未对该公共卫生间的事实进行标示，且未将该情况向宁现金告知，符合故意隐瞒涉案房屋门口对面为公共卫生间的情况，因此导致宁现金违背真实一审表示与绿地公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》购买了涉案房屋，为此判决撤销双方所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》。该案与本案案情较为接近，虽然系广州市中级人民法院的判决，但该判决的说理部分可以作为本案中人民法院作出判决的参考。

因此，原告的在本案中所主张的事实具有证据予以证实，即原告在与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议时，因为当时房屋为预售房屋、房屋正在建设中不能现场查看房屋，只能根据销售人员的介绍来确定购买房屋。因被告在签订合同之前故意隐瞒了本案所涉房屋对面存在公共卫生间的情形，同时在本案所涉的房屋规划用途为办公的情况下故意欺骗为公寓，隐瞒了房屋内空间内存在公共的排污管道及管线外面用建筑材料装饰的事实，导致原告及母亲在不知房屋存在严重的瑕疵、不知道所购买的房屋根本就不能作为居住的情况下导致作出不真实的意思表示，从而签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。而在本案所涉房屋在交付时客观存在了门口公共卫生间、房间内存在了两根装饰公共排污管道和管线的柱子的情形，因与被告协商退房无果时，原告不得以向法院提起了诉讼。

二、被告的答辩及所提供证据均不能证明其诉讼主张，依法不应当得到支持。

在本案中，被告辩解双方在签订合同前已经将房屋对面存在卫生间的事实告知了原告，但其并未提供相关的证据予以证明。

被告向法院提供了复印的《房屋测量面积计算报告》用于证明其所销售的房屋面积符合其所签合同的房屋的面积，但该计算报告的时间为2022年3月21日，此时房屋尚在建设，并且在原告签订商品房买卖合同及补充协议之前（2022年5月10日所签订），因此该计算报告也只是初步的统计，并未对涉案房屋进行实际的测量。在本案起诉之前，共同购买与本案所涉房屋户型和面积一致的购房者专门找了专业的测绘公司进行测绘，测绘结果为套内建筑面积为29.81平方米，并非31.32平方米。因此，该测量面积计算报告并不能作为其所销售的房屋面积符合合同约定的依据。

被告所提交的《某某某某1栋标准层平面图》（22-31F）复印件，原告并不认可该复印件的真实性、合法性、关联性。从该复印件的内容记载，应该是被告所售房屋宣传资料。该宣传资料的时间有效期为2021年12月31日，原告与被告签订合同的时间为2022年5月10日，该宣传资料早就不再有效期内，并且在原告购买房屋时，被告工作人员也未向原告出示过该宣传资料。而且从法律角度，因该宣传资料在原告购买房屋时已经失效，故其工作人员不能向原告出示该资料。而且从该资料的内容上看，因13号房屋对面均没有任何标注，根本就看不出13号房屋的对面是什么建筑或内容，该平面图的楼层为（22-31层），与原告购买的16层的房屋平面没有任何关系。因此，该平面图不能证明被告的主张，实际上被告根本就没有向原告出示及说明过该平面图中的内容代表什么。

被告所提交的《委托改造协议》，该协议中约定的委托事项为对楼板进行改造，并未约定了对其他的部分进行改造，虽然被告辩称改造还包括对部分公告通道或者空间等事项，但该内容系超出了《委托改造协议》所约定的委托事项的范围，因此该约定系没有任何法律效力，因此既然本协议中已经明确约定了委托的范围，超过委托范围的部分属于无效的。尽管协议第四条约定了其他的改造范围，但该范围系超出了委托事项的范围，该约定对于原告没有任何法律效力。而且该协议均属于利用格式合同条款排除了原告的主要权利，结合该协议的第1.2、1.3、3.1、3.3、4.5、5.2、7.1的条款侵犯了原告有权利对房屋是否合格及是否符合合同约定进行验收的基本合法权益及单方解除合同的合法权益，因所有的改造对于购房人来讲都是基于在卖方所提供的房屋经过双方验收合格及符合约定的前提下进行的，否则如果房屋出现了不合格或者与合同约定不相符合，购房人都失去了追究出卖方责任的合法权益。因此，上述条款法律规定的一方利用自己优势所形成的排除对主要权利的格式合同条款，依法对原告不产生法律效力，请求人民法院依法予以排除上述条款对原告的效力。而该协议的附件《13#房屋改造附图》，从该附图中看不出也没有相关的标注房屋内存在什么物品及增加什么设施。因此，被告以该协议及附图拟证明本案所涉房屋内出现了柱子的主张经过原告的同意而为，系没有事实和法律依据的，房屋内的柱子系被告在与原告所签订合同之前就已经存在了。从本案中双方所签合同第十一条的约定来看，被告应当在2022年5月30日前交付房屋，而本案中双方所签的合同的时间为2022年5月10日，仅仅20天的时间便可以交付房屋，也说明了柱子实际上早就存在。而实际上在被告确实在2022年6月份通知交付房屋之时，原告在发现了房屋内面积不足、有两根柱子时提出异议没有接收房屋，而且柱子内为1613号房屋整栋房屋的13号房屋上下楼层的排污管道及管线，被告也不可能对这些排污管道及管线在房屋已经建好后单独进行的改造，所以不存在被告所主张的房屋内的柱子系根据《委托改造协议》的内容而进行的问题。

因此，被告所提出的答辩及主张没有相关的证据予以证实。

三、本案中被告多个行为属于法律规定的欺诈，原告的诉讼请求根据法律规定依法应当予以支持。

1、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>总则编若干问题的解释》第二十一条 “故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。”通过该条可以看出，实施欺诈行为主要有两种：一是以积极作为的方式实施，例如故意虚构事实，诱使对方产生错误认识，从而作出错误的意思表示行为；二是以不作为的方式实施，即明知该事实可能对另一方产生不利的影响，但为了达成合同成立的目的，故意隐瞒不告知。本案中，因被告在与原告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议时，被告明知原告所购买的房屋对面存在公共卫生间这一对商品房买卖合同是否能够订立产生重大影响的事实，却故意隐瞒了所售房屋的对面存在公共卫生间的事实、而且被告在本案所有合同及附件内容也未对房屋对面存在卫生间进行标示。作为房屋的买受人，其购买房屋用于居住，良好、舒心的居住环境是购房的合理要求，理应获得周边环境等完整的信息，而被告所出售的本案所涉房屋对面有公共卫生间，在卫生、环境、健康等方面都会造成人心理上的不舒适感，该情况是决定人是否购买房屋位置的重要影响因素，故公共卫生间门设置在本案中所涉房屋门口直线距离只有2.6米（垂直距离更短 ）的情况下，作为知情的出卖人的被告，应当对所售房屋对面存在公共卫生间的问题进行标示，或者对原告就该事实作出说明和告知。虽然被告当庭称已经进行了告知，但并没有提供证据予以证实，从常理上来讲只要思维正常的人都不会考虑门口有公共卫生间的房屋，而事实上被告确实没有对原告进行了告知。因此，被告属于故意隐瞒涉案房屋门口对面存在公共卫生间的事实，属于法律规定的欺诈行为。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”的规定，原告的诉讼请求依法应当得到支持。

2、因被告在销售房屋时故意将本为规划为办公用途的房屋宣传为公寓，导致原告及原告匡某一的母亲因为信任被告的介绍及被告的商业信誉，认为所购买的房屋就是公寓房，而且原告匡某一的母亲也没有房屋居住，购买房屋的目的在于居住，为此签订了由被告提供格式合同条款《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。但因之后被告通知交房的过程中发现了在房间内存在两根柱子（柱子内部为排污管道及其他管线）因有异议，原告匡某一之母于2022年8月到现场查看房屋的过程中，突然发现了房屋对面有卫生间的牌子，为此认真查看合同才发现了本案所涉房屋的规划用途为办公，与原告购买房屋居住的愿望及被告在签订合同之前的介绍相距甚远。而被告不仅向原告宣传所出售房屋为公寓，而且还在2022年4月14日《某某云南区域交款单》（原告证据第1页） 及 2022年5月10日《某某云南区域交款单》 （原告证据第80页） 注明所购买的房屋为公寓，后因被告提供了格式合同条款时并没有明确地说明本案所售房屋规划为办公用途，而办公用途的房屋按照国家规定是不可以进行居住也不具备居住的条件和设施，原告一家正是居于被告所宣传的所购买房屋为公寓才进行购买，导致签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。被告明知所出售的房屋系规划为办公用途，却向原告宣称是公寓，导致原告因陷入错误认识而产生了购买本案所涉房屋的不真实意思表示。实际上，办公房和公寓的使用价值和经济价值也完全不同，办公房的价值显然远远低于公寓，被告为了促进房屋的销售，故意将办公房宣传为公寓，属于虚构事实的欺诈行为。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>总则编若干问题的解释》第二十一条 “故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。”的规定，因被告在明知所售房屋规划为办公不可以进行居住的情况，还以公寓进行对原告进行宣传，该行为对原告购买本案所涉房屋产生了决定性的因素，原告本购买房屋居住却购买了只能用于办公的房屋，被告的故意虚假宣传的行为属于法律规定的故意告知虚假情况的欺诈行为。虽然双方所签订的合同中申明在合同签订之前的所有的宣传资料不具有法律效力，以合同的约定为准，但就本案中原告系因被告的虚假宣传而签订的合同，被告的该申明对原告不具有约束力。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”的规定，原告的诉讼请求依法应当得到支持。  

3、被告在与原告签订合同时，明知房屋内存在了用于公共排污管道及管线的两根柱子（这两根柱子不可以进行拆除，否则将影响其他楼层的排污等）的事实，并没有告知原告所购买的房屋内存在柱子，导致原告在购买房屋时产生了错误的意思表示。因本案所涉房屋存在了两根占用房屋使用面积的柱子，不仅因系了房屋的使用价值和经济价值，也影响了房屋的美感，因被告在与原告签订合同时，明知房屋内存在以上的情形，却未进行告知说明或也未在《商品房买卖合同（预售）》及补充协议中予以明确标注，该情况也是决定原告是否购买本案所涉房屋的重要因素，因被告的故意隐瞒该事实的导致原告产生了不真实的意思表示。虽然被告在庭审中辩称柱子系因根据与原告所签订的委托改造协议而改造的，但如上所述双方2022年5月10日签订合同，当年6月份被告便通知交房，在通知交房时原告便发现了柱子的存在，而且柱子内为公共排污管道及其他管线，不可能短短一个月不到就把原来没有的柱子改造成了内为公共排污管道和管线的柱子，更何况该柱子并非委托改造协议里的委托事项，因此被告的陈述为虚假陈述。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>总则编若干问题的解释》第二十一条 “故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。”的规定，被告在与原告签订合同时故意隐瞒房屋内有两根柱子的行为属于法律规定的欺诈行为。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”的规定，原告的诉讼请求依法应当得到支持。

因此，作为被告房地产开发企业应本着诚信经营的观念，对出卖房屋的实际情况，可能对商品房买卖合同能否订立产生重大误解影响的事实，进行明确具体的说明，让作为买受人的原告自主行使选择权。而被告在与原告签订房屋买卖合同时故意隐瞒对原告是否购买所涉房屋有决定性作用的对面公共卫生间、房屋内的柱子甚至进行虚假宣传，导致原告在不知真相的情况下作出了不真实的意思表示而与被告签订合同，属于法律规定的应当予以撤销的民事行为。因此，本案中原被告双方所签订的合同及补充协议具有依法应当予以撤销的多种情形，而法律规定只要具备上述一种情形便属于可撤销的行为，请求人民法院依法予以支持原告的诉讼请求。

四、原告所购买的房屋除了存在上述的多个瑕疵之外，被告交房的房屋存样板房不一致、宣传及合同不一致的情形。

本案中，双方在签订房屋买卖合同及补充协议，因被告所交付房屋时房屋存在卫生间、柱子、并非宣传的问题，尚存在卫生间的台阶高27厘米（被告样板房的卫生间与地面平行），原告所购买房屋的套内建筑面积不足合同的约定31.32平方米（实际面积为29.81平方米，29.81平方米还包括了柱子的占地面积）。被告作为房地产开发企业，规划设计、建设、测绘均由其所进行，而上述情况被告在签订商品房买卖合同及补充协议时已经明知，却故意隐瞒了卫生间台阶高27厘米、所买卖房屋真实套内建筑面积，被告的行为仍然存在欺诈行为。因被告的上述欺诈行为，对原告在决定购买房屋时也产生了意思表示不真实的情形，导致了双方所签定的合同及补充协议依法应当予以撤销。

此外，据原告了解，因原告所购买的房屋系被告出售给他人后，他人又提出退房，虽然他人退房与原告购买房屋没有关联性，但不排除退房的原因系因为房屋存在严重的瑕疵问题，既然房屋存在严重的瑕疵，被告在出卖房屋之时并未对原告进行告知。该事实，也作为被告在出售本案所涉房屋时存在故意隐瞒房屋真实情况的情形。

综上所述，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，请求人民法院依法予以支持。

   此 致

云南省昆明市官渡区人民法院

          代理人：云南尚祥律师事务所 易德祥 律师

                       2022年12月29日 

      著作权申明：本文系作者亲自所办理，文章内容都是原创，如有利用本文中任何内容，均需要注明作者和来源。

      本文作者： 易德祥主任律师，2006年通过国家司法考试A证，2007年6月25日开始从事律师执业，2015年7月10日创办了经云南省司法厅批准成立了易德祥主任个人出资的云南尚祥律师事务所。易德祥主任现担任昆明仲裁委员会、昭通仲裁委员会、玉林仲裁委员会、世界仲裁中心（香港）、茂名仲裁委员会、娄底仲裁委员会、南阳仲裁委员会、赣州仲裁委员会、铜陵仲裁委员会、衢州仲裁委员会、韶关仲裁委员会仲裁员、济宁仲裁委员会、泰中国际仲裁与调解中心（TCIAC）、朔州仲裁委员会、鹰潭仲裁委员会、汕头仲裁委员会仲裁员。担任昆明市涉案企业合规第三方监督评估机制专业人员、楚雄州涉案企业合规第三方监督评估机制专业人员、昆明市官渡区涉案企业合规第三方监督评估机制专业人员。死刑复核法律援助库律师、2019年被评为第一批刑事专业律师、2022年被评为行政法专业律师、云南省律师协会涉法涉诉信访案件律师专家人才库成员、云南省律师协会律师权益保障委员会委员、云南省律师协会刑事专业委员会委员、昆明市律师协会刑事专业委员会委员、昆明市律师协会建设工程与基础设施委员会委员、昆明市律师协会申请实习人员考核官。