首先, 认购协议是一种独立的合同。我国 《合同法》第 2 条规定: “本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”购房者与开发商的法律地位平等,为平等的民事主体, 认购协议是购房者与开发商之间为设立商品房买卖民事权利义务关系而签订的协议,因此, 认购协议应是一种独立的合同。

其次, 认购协议是一种预约合同。预约合同是当事人双方为将来订立正式合同就相关事宜达成的书面协议, 其最显著的特征是: 它约定的是当事人双方为将来订立正式合同应履行的继续磋商的义务。商品房认购协议是购房者与开发商就签订商品房买卖合同相关事宜进行的初步约定, 并不是对商品房买卖结果进行的直接确认。因此, 商品房认购协议与商品房买卖 (预售) 合同是预约合同与正式合同的关系, 它不是正式的商品房买卖 (预售) 合同。

再次, 认购协议是一种采用格式条款订立的合同。依据我国合同法的相关规定, 所谓格式条款, 是指合同当事人一方为了重复使用而预先拟定, 并在订立合同时未与对方协商的条款。商品房认购协议是开发商未与购房者协商事先单方拟定, 可反复使用, 购房者只需签字的一种典型的采用格式条款形式订立的合同。格式条款具有节省人力、物力、财力的优点, 但它毕竟是由当事人一方拟定的, 它很容易沦落为霸王条款, 即或免除自己的责任, 或加重对方的责任, 或排除对方主要权利的不平等格式条款。商品房认购协议即是如此。某些开发商为了赚取巨额利润, 利用自身信息上的优势和经济上的强势, 往往将认购协议设置为一种霸王式合同。