物业管理招投标监管人的定位
2014-07-02 22:15:37 来源:未知 作者:admin目前在部分业主中有一种思想,认为业主是物业的产权人,并最终为物业管理付费,因而物业管理招标行为应完全由业主自主决定和实施,无需其他形式的监督和制约。我认为这种想法值得商榷,因为:
第一,物业管理民事行为自身独有的特点决定了物业管理招投标需要必要的监管。
物业管理的最大特点是:物业管理是基于物业管理区域内共有部分和共同事务的管理和服务,服务的受益者和成本负担者是具有相当数量个体组成的业主群体,因此,物业管理行为具有比较明显的公共产品的性质。凡是存在公共产品的领域一般都伴随着与之对应的委托代理关系。委托代理关系的存在客观上需要内外部的监督,否则便容易产生租金和寻租行为。而监督也会产生监督成本。制度设计的目的就是在有效控制交易成本和监督成本的同时,建立能够有效保障公共利益的机制,其中包括物业管理招投制度的设计。但是,物业管理招标人本身不同于具有明确组织架构和法人资格的其他委托代理机构。物业管理招标人为业主大会,业主大会的决议又由业委会落实,相应业委会的民事责任由业主大会承担。无论是业主大会还是业委会都具有组织松散和责任人模糊的特点,在此背景下所进行的招投标活动更有必要建立完善的监督制约机制,包括行政监督、社会监督以及竞争对手监督,利用“行政监督的权威性、社会监督的广泛性、竞争对手监督的有效性”,共同构筑强大的监督网络,创造公平健康的物业管理市场氛围。
第二,行政监督的权威性和明确性使其成为物业管理招投标活动的首要监管人。
社会监督具有非义务性特征,其监督主体缺乏明确指代,其监督诉求也不具备强制力保障,只能通过影响相关政府行政部门或司法部门来实现。竞争对手监督的动力源自市场竞争中的利益驱动,其监督诉求除通过行政监管来实现外,还表现为一种民事法律关系,即:物业管理投标活动中的竞争对手可以依据《中华人民共和国招标投标法》(以下简称《招标投标法》)和《中华人民共和国反不正当竞争法》(以下简称《反不正当竞争法》)诉诸司法途径,以维护自身合法权益。但目前我国物业管理法律体系仍不健全,且通过司法途径解决纠纷仍费时费力、成本高昂,使各方市场主体在遭遇问题与纠纷时怠于运用司法途径,而首先诉求于相关政府主管部门,期望通过行政调解化解矛盾、平息纠纷。这也是行政监督介入的客观土壤。
对物业管理招投标活动的行政监督由明确的物业管理主管部门负责,该监管职能由《招标投标法》和物业管理相关法规明确赋予。通过行政监管实现对物业管理招投标的全过程监督,避免了司法程序介入的事后性,有利于从源头上减少招投标过程中的违法违规行为,在目前的行业现状和司法环境下,不失为一种实用、高效的首选途径。
需要明确的是,伴随我国市场经济的不断发展和市场主体的逐步成熟,物业管理主管部门也面临着角色转换的迫切问题。主管部门在物业管理招投标中的监督职责不再体现于直接的审批行为,更不能体现于直接介入招投标活动,代为组织包办具体的招标业务。当前的行政监督应当着眼于如何建立完善的招投标内外监督机制,以规范各方市场主体的行为,维护物业管理市场的正常秩序。具体说来,
物业管理主管部门在招投标活动总的监管职责可以通过以下三个方面来体现:
(1)制定有关物业管理招投标的法规规章,力求详尽、严谨,具有可操作性和可衡量性,为招投标各方主体提供行为的依据和指引;
(2)建立物业管理招投标登记备案制度,要求招标人将招标公告、委托的招标代理机构、招标文件、评标报告、招标投标情况书面报告送物业管理主管部门备案,由主管部门依据明确、公开的招投标法规规章,核对物业管理招投标的范围、方式、组织形式、组织程序等是否合法有效,并及时发现问题,督促整改;
(3)依据明确、公开的招投标法规规章,严格查处招投标活动中的违法违规行为。同时,为提高行政监督的效率,防止行政机关的意志左右招投标活动,应当强化物业管理招投标过程的信息披露制度,增加招标、投标、开标、评标、定标过程的透明度,充分调动社会监督与竞争对手监督的优势,使行政监督同样依法、有序地进行。
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