建设工程施工合同中行使优先权需要注意的问题

在建设工程施工合同中，建筑工程价款优先权是为了保护建设工程的施工人应当支付的工作人员报酬、材料款等费用，当发包人拒绝支付工程价款时，给予其与发包人对其所承建的过程进行协商折价或者申请法院拍卖后的价款优先受偿的权利。该权利优先于事先设定的抵押权、留置权等权利。但按照我国法律的相关规定，行使该权利时需要注意诸多法律问题，依法进行行使，否则可能导致该权利的丧失。

一、行使该权利的债权范围

这个问题性对较为简单，承包人行使该权利的范围为《中华人民共和国合同法》第286条及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，行使工程价款优先受偿权的范围仅为承包人因承包工程而实际支出的费用，包括工作人员报酬、材料款、机械台班费、各种税费等。而在实际中对承包人垫付的工程款(以工程垫资为名进行资金拆借的除外，现在已经明令禁止垫资施工，但实际中仍然存在)，确已经物化为建设工程中部分的，应予支持受偿。不包括因为逾期付款的利息、停返工损失、材料设备闲置损失、预期可得收益及约定违约金、垫资的利息损失等各种类型的损失。

二、行使优先权的时间

因《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》颁布实施后，原最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”的规定不再有效。而根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称《建设施工合同司法解释二》）第二十二条“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”的规定，行使优先权的期限为六个月，从发包人应当支付建设工程价款之日起算。对于这个应当支付价款之日，如果施工人已经按照合同的约定完工并经过工程验收合格，则按照双方所签订的应该支付最后一笔工程款之日起计算。但在实际施工过程中，往往存在诸如发包方资金链断裂成为烂尾楼而承包方停工而解除施工合同的情况，或者存在在施工过程中因为双方争执而导致终止施工合同，而对承包方所承建的工程的验收、结算的等问题解决不了，从而按照合同约定无法确定发包方应该何时支付工程款的问题。对于这种情况的出现，只能根据最高人民法院相关的司法解释来确定发包方应当付款的时间。

1、工程已经完工，但尚未验收，而经承包人通知发包人组织验收，而发包人拖延的情形。根据《建设施工合同司法解释一》的规定，以承包人提供竣工验收报告之日为竣工验收之日。既然确定了该日期为竣工验收之日，而根据施工合同及施工的相关规定来确定工程是否合格的问题，如果工程合格，则按照合同约定应该支付工程款的日期确定。如果没有约定，确定工程合格之日起视为应当支付工程款的日期。

2、工程已完工，但尚未验收，而发包人擅自使用的情况。根据《建设施工合同司法解释一》的规定，以承包人将工程交付给发包人之日起即为竣工验收之日，同时以确定交付之日发包人丧失了使用部分质量不符合约定的抗辩权。就是说，这种情况下以交付之日起视为使用的工程合格，以合同约定的时间支付工程款。如果没有约定支付工程款的上级，则视为合格之日起视为应当支付工程款的时间。

3、对于终止施工合同后，未竣工的承包方优先权的问题。这种情况在建设工程施工合同中还是比较常见，通常就是双方在施工过程中因为某些原因而终止了施工合同的履行，而双方未对所施工部分的过程价款进行验收、结算，而此时承包方所施工的部分的工程按照合同约定就无法确定支付工程价款的时间。在这种情况下，则需要根据合同及法律的规定来确定所施工的部分质量是否合格，如果质量合格，承包人同样有权对其承建工程的价款主张优先权。

三、实际施工人不可以主张工程价款优先权。

在《建设施工合同司法解释二》版本施行前，在司法审判实践中，实际施工人可以以分包人及承包人、分包人为被告，起诉支付施工部分的工程款，在起诉的同时，同样可以主张其施工的部分的工程价款优先权，因法律、司法解释规定不明确，往往在审判人员为了维护实际施工人的合法权益，一般还是支持实际施工人的工程价款优先权。但随着《建设施工合同司法解释二》颁布后，因该解释第十七条“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”的规定，申请工程价款优先权的主体为与发包人签订施工合同的承包人，与发包人没有签订合同的实际施工人则无权主张工程价款优先权。

四、建设工程施工合同无效时，施工人同样有权主张工程 价款优先权。

在建设工程施工合同履行过程中，往往出现施工人不具备履行合同的资质条件、工程应当招标而未招标、招标无效的情形导致建设工程施工合同属于无效的。对于此种情况，按照法律规定同样应当保护施工人的合法权益，对于其合法的工程款部分，只要工程质量验收合格，按照《建设施工合同司法解释二》第十九条的规定，就应保护承包人合法的建筑工程价款优先权。

因此，在承包人行使建筑工程价款优先权的时候，需要注意以上四个问题，如果怠于行使权利可能导致优先权的丧失，或者不正当地行使权利造成了发包人的损失则需要承担赔偿责任。所以，在准确理解上述的几个问题时，才能及时、正确地行使承包人的合法权益。

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