在商品房预售合同纠纷中，房屋买受人起诉解除合同的情形较为常见，但解除合同的情形除了双方的约定之外，法律规定的开发商根本违约是解除商品房预售合同的情形。结合《民法典》及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔

由此可见，解除合同的原因多半与房子本身有关，而对于房子以外的比如房子的坐落、环境等，不属于解除合同的法定原因。如果以房屋的坐落、环境等起诉要求解除合同，法院一般是不可能支持的，如果房屋的坐落、环境等在订立合同过程中对购房者起到重要的作用而房地产开发商不如实告知或者虚假告知，则可以在法律规定的期限内要求撤销合同。

因此，合同的解除权、撤销权适用的完全不一致的法律规定，也是当事人不同的权利，虽然结果都是退房、退还购房款，对于选择解除或者撤销商品房预售合同非常重要，也就是说如果对存在上述解除事由的起诉撤销合同，不可能得到法院支持；如果以存在撤销合同的情形起诉解除合同，当然也不可能得到法院的支持。但现实中，购房者以房地产开发商在订立合同时对门口公共卫生间没有告知存在欺诈为由要求撤销合同的情形并不多见，而本文的笔者代理的购房人以被开发商欺诈为由撤销商品房预售合同得到一审法院的支持，确实是个如题所述的难能可贵的判决，当然主要是法院能公正司法的结果。

结语：原告匡某一、匡某二起诉被告云南某实业有限公司向法院起诉以房屋门口存在公共卫生间为由要求退房，经过本律师仔细斟酌、查询法律条款及网上少有的直接撤销合同的案例。在确定了本案为起诉撤销合同为根本手段以达到退还购房款的目的。在起诉到法院后，多人均不看好认为会败诉的情况下，本人在向除了向相关部门调查取证，除了准备好最高人民法院关于欺诈的相关规定，还在网上搜索到类似的广东省广州市中级人民法院（

匡某一、匡某二诉云南某某实业有限公司商品房预售合同纠纷案代理词

尊敬的审判长、审判员：

因原告匡某一、匡某二诉被告云南某某恒泰实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告匡某一、匡某二委托云南尚祥律师事务所代理其诉讼，律师事务所指派易德祥律师作为匡某一、匡某二的诉讼代理人参与诉讼。本代理人了解了全案的事实、查阅了全案的证据，根据我国现行的法律，认为原告的诉讼请求依法应当得到支持，为此依法发表代理意见如下，请求人民法院依法予以支持。

一、根据原告所提供的证据可以证明被告在与原告签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》时故意隐瞒了原告所购买房屋的布局、公共卫生间及位置、房屋的规划用途、屋内存在严重影响房屋使用价值的排污管道的事实。

而在本案中原告提供的证据第二组证明了原告匡某一之母安某某在被告通知交房后，发现了原告所购买的房屋门口出现卫生间，同时在进到屋内进行查看时发现有两根伸出墙体的柱子，经工作人员介绍柱子里面是排污管道及其他管线。因原告匡某一之母发现门口出现公共卫生间，经与被告的工作人员交涉后与被告工作人员在测量原告所购买房屋的门口与卫生间门的直线距离为

从原告提供的第三组证据也证明了原告匡某一之母安某某在发现了所购买的房屋门口出现公共卫生间，便于

原告提交的样板房视频录像，可以看出样板房内并没有不在墙内伸出来的柱子、卫生间的台阶也与地面平行。虽然被告主张样板房不能作为合同的内容，但被告制作的样板房内基本上没有瑕疵，也是原告考虑购买本案中合同所涉房屋的依据之一。

从原告提交的在昆明市自然资源和规划局《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见（试行）》的文件内容第十二条

从原告提供的广东省广州市中级人民法院（

因此，原告的在本案中所主张的事实具有证据予以证实，即原告在与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议时，因为当时房屋为预售房屋、房屋正在建设中不能现场查看房屋，只能根据销售人员的介绍来确定购买房屋。因被告在签订合同之前故意隐瞒了本案所涉房屋对面存在公共卫生间的情形，同时在本案所涉的房屋规划用途为办公的情况下故意欺骗为公寓，隐瞒了房屋内空间内存在公共的排污管道及管线外面用建筑材料装饰的事实，导致原告及母亲在不知房屋存在严重的瑕疵、不知道所购买的房屋根本就不能作为居住的情况下导致作出不真实的意思表示，从而签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。而在本案所涉房屋在交付时客观存在了门口公共卫生间、房间内存在了两根装饰公共排污管道和管线的柱子的情形，因与被告协商退房无果时，原告不得以向法院提起了诉讼。

二、被告的答辩及所提供证据均不能证明其诉讼主张，依法不应当得到支持。

在本案中，被告辩解双方在签订合同前已经将房屋对面存在卫生间的事实告知了原告，但其并未提供相关的证据予以证明。

被告向法院提供了复印的《房屋测量面积计算报告》用于证明其所销售的房屋面积符合其所签合同的房屋的面积，但该计算报告的时间为

被告所提交的《某某某某

被告所提交的《委托改造协议》，该协议中约定的委托事项为对楼板进行改造，并未约定了对其他的部分进行改造，虽然被告辩称改造还包括对部分公告通道或者空间等事项，但该内容系超出了《委托改造协议》所约定的委托事项的范围，因此该约定系没有任何法律效力，因此既然本协议中已经明确约定了委托的范围，超过委托范围的部分属于无效的。尽管协议第四条约定了其他的改造范围，但该范围系超出了委托事项的范围，该约定对于原告没有任何法律效力。而且该协议均属于利用格式合同条款排除了原告的主要权利，结合该协议的第

因此，被告所提出的答辩及主张没有相关的证据予以证实。

三、本案中被告多个行为属于法律规定的欺诈，原告的诉讼请求根据法律规定依法应当予以支持。

因此，作为被告房地产开发企业应本着诚信经营的观念，对出卖房屋的实际情况，可能对商品房买卖合同能否订立产生重大误解影响的事实，进行明确具体的说明，让作为买受人的原告自主行使选择权。而被告在与原告签订房屋买卖合同时故意隐瞒对原告是否购买所涉房屋有决定性作用的对面公共卫生间、房屋内的柱子甚至进行虚假宣传，导致原告在不知真相的情况下作出了不真实的意思表示而与被告签订合同，属于法律规定的应当予以撤销的民事行为。因此，本案中原被告双方所签订的合同及补充协议具有依法应当予以撤销的多种情形，而法律规定只要具备上述一种情形便属于可撤销的行为，请求人民法院依法予以支持原告的诉讼请求。

四、原告所购买的房屋除了存在上述的多个瑕疵之外，被告交房的房屋存样板房不一致、宣传及合同不一致的情形。

本案中，双方在签订房屋买卖合同及补充协议，因被告所交付房屋时房屋存在卫生间、柱子、并非宣传的问题，尚存在卫生间的台阶高

此外，据原告了解，因原告所购买的房屋系被告出售给他人后，他人又提出退房，虽然他人退房与原告购买房屋没有关联性，但不排除退房的原因系因为房屋存在严重的瑕疵问题，既然房屋存在严重的瑕疵，被告在出卖房屋之时并未对原告进行告知。该事实，也作为被告在出售本案所涉房屋时存在故意隐瞒房屋真实情况的情形。

综上所述，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，请求人民法院依法予以支持。

云南省昆明市官渡区人民法院

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本文作者：易德祥主任律师，2006年通过国家司法考试A证，2007年6月25日开始从事律师执业，2015年7月10日创办了经云南省司法厅批准成立了易德祥主任个人出资的云南尚祥律师事务所。易德祥主任现担任昆明仲裁委员会、昭通仲裁委员会、玉林仲裁委员会、世界仲裁中心（香港）、茂名仲裁委员会、娄底仲裁委员会、南阳仲裁委员会、赣州仲裁委员会、铜陵仲裁委员会、衢州仲裁委员会、韶关仲裁委员会仲裁员、济宁仲裁委员会、泰中国际仲裁与调解中心（TCIAC）、朔州仲裁委员会、鹰潭仲裁委员会、汕头仲裁委员会仲裁员。担任昆明市涉案企业合规第三方监督评估机制专业人员、楚雄州涉案企业合规第三方监督评估机制专业人员、昆明市官渡区涉案企业合规第三方监督评估机制专业人员。死刑复核法律援助库律师、2019年被评为第一批刑事专业律师、2022年被评为行政法专业律师、云南省律师协会涉法涉诉信访案件律师专家人才库成员、云南省律师协会律师权益保障委员会委员、云南省律师协会刑事专业委员会委员、昆明市律师协会刑事专业委员会委员、昆明市律师协会建设工程与基础设施委员会委员、昆明市律师协会申请实习人员考核官。